Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни

istock-503209529-2 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-160531882 - ИА Ульяновск-город новостей
003-colizza-bruni-architecture-the-hintonburg-six - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-2 - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-4 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-489904414 - ИА Ульяновск-город новостей
Фото: ulgrad.ru

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы.

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более, чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая ее в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идет на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствуют применению таких правил в российских городах.

Бизнес есть бизнес

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы – это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные маятниковые перемещения на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Другой путь — все снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города — это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жилье. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объем жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берет на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счет уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй Мировой Войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

МКАД снижает цену втрое

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Это тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десяти километровом поясе, примыкающим ко внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллионов соответственно.

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом, в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном , и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках эконом-класса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей 1,5 года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того, чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающиеся лозунгами в духе «Not In My Back Yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более 4 лет.

В 2011–2012 годах городом было инициировано такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвященный общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов (« Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods »), утвержденный городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными стейкхолдерами . В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее, накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема. Для этого с жителями необходимо вступать диалог, а не ставить их перед фактом. Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

ПЗЗ всему голова (или или нет)

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Ее основной инструмент – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они, вместе с условиями подключения к сетям, задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определенном месте. Однако, фактически, города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья. В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты – это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешевым жильем. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жилье на периферии. В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того, чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например, во Франции действуют три налога , которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Читать дальше:
  • Сергей Баландин: «Искусство не прикреплено к белым стенам галереи»
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • «Школа новосела» ЖК АКВАМАРИН приняла первых «учеников»
  • 5 причин приехать на «Стрелку» этим летом
  • Алмаз Кучембаев: Наши люди в Верховном суде!
  • Администрация Тереньгульского района заказывает проект изменений в Правила землепользования и застройки и Генплан Тереньгульского городского поселения.
    11.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    25 млн. рублей направят на ремонт дорог и благоустройство в ульяновских СНТ - UlyanovskCity.RuПравителство Ульяновской области готовит график поездок по садоводческим товариществам Ульяновской области на эту весну.
    19.02.2018 UlyanovskCity.Ru
    ОЧИСТКА УЛИЦ ОТ СНЕГА - администрация г. ДимитровградПо информации «Городских дорог», 18 и 19 февраля на очистке улиц от снега работало 19  единиц спецтехники.
    19.02.2018 администрация г. Димитровград
    По всем фактам необоснованного роста платежей за данную коммунальную услугу будут проводиться проверки.
    19.02.2018 Министерство строительства
    По всем фактам необоснованного роста платежей за данную коммунальную услугу будут проводиться проверки.
    19.02.2018 Правительство Ульяновской области
    Десятки самосвалов ночью вывозили снег из Ульяновска - UlyanovskCity.Ru73 единицы уборочной техники работали на дорогах города минувшей ночью. 69 самосвалов снега было вывезено из города после ночной уборки улиц Камышинской, Рябикова, Локомотивной, Спасской и проспекта Врача Сурова.
    19.02.2018 UlyanovskCity.Ru
    Дома для переселения из аварийного жилья в Ульяновской области были до... - ОНФ в Ульяновской областиАктивисты Общероссийского народного фронта, лидером которого является президент РФ Владимир Путин, держат на контроле строительство новых домов для переселения жителей из аварийного жилья в Ульяновской области.
    19.02.2018 ОНФ в Ульяновской области
    По всем фактам роста платежей за данную коммунальную услугу будут проводиться проверки.
    19.02.2018 Министерство строительства
    ОЧИСТКА УЛИЦ ОТ СНЕГА - администрация г. ДимитровградПо информации «Городских дорог», с 15 на 16 февраля на очистке улиц от снега работало 15 единиц спецтехники.
    16.02.2018 администрация г. Димитровград
    О предписаниях, полученных от управляющих компании, нам сообщили читатели.
    16.02.2018 Trisosny.ru
    Дома для переселения из аварийного жилья в Ульяновской области были до... - ОНФ в Ульяновской областиАктивисты Общероссийского народного фронта, лидером которого является президент РФ Владимир Путин, держат на контроле строительство новых домов для переселения жителей из аварийного жилья в Ульяновской области.
    19.02.2018 ОНФ в Ульяновской области
    С улиц Ульяновска вывезли 69 самосвалов снега - Мэрия города УльяновскаНочью дороги Ульяновска очищали 73 спецмашины. С улиц Камышинской, Рябикова, Локомотивной, Спасской и проспекта Врача Сурова было вывезено 69 самосвалов снега, рассказал директор МБУ «Дорремстрой» Владимир Чумуркин.
    19.02.2018 Мэрия города Ульяновска
    ОЧИСТКА УЛИЦ ОТ СНЕГА - администрация г. ДимитровградПо информации «Городских дорог», 18 и 19 февраля на очистке улиц от снега работало 19  единиц спецтехники.
    19.02.2018 администрация г. Димитровград
    Ленинскую управляющую компанию в Ульяновске заблокировали - АиФ Ульяновск
    Ленинскую управляющую компанию в Ульяновске заблокировали
    Стало известно, что налоговая служба приостановила операции по всем счетам городской управляющей компании (ГУК) Ленинского района.
    АиФ Ульяновск
    По официальной версии, ГУК Ленинского района «погорел» на том, что в его управлении было много «неэффективных» домов. - АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области проверяют причины резкого удорожания услуг ЖКХ
    Ульяновск, 15 февраля - АиФ-Ульяновск. А если управкомпания приняла решение за жильцов?
    АиФ Ульяновск
    Тяжёлая техника работает во дворах Ульяновска
    Управляющие компании Ульяновска продолжают очищать дворы от снега. 12 февраля в работах задействовали 787 дворников и 40 единиц спецтехники, сообщает управление ЖКХ администрации города.
    Ulpravda.Ru
    Один житель Ульяновской области задушил другого за сексуальные приставания - АиФ УльяновскУльяновск, 19 февраля - АиФ-Ульяновск. 43-летний Александр познакомился с потерпевшим на автовокзале, тот пригласил его к себе домой, в село Репьевка.
    19.02.2018 АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области экс-сотрудники ОБЭП предстанут перед судом за взятку - АиФ УльяновскУльяновск, 19 февраля - АиФ-Ульяновск.
    19.02.2018 АиФ Ульяновск
    Ульяновские спасатели отогрели замерзающего дальнобойщика - АиФ УльяновскУльяновск, 19 февраля - АиФ-Ульяновск. Водитель большегруза, прибывший из Тулы, оказался на морозе среди ночи после того как у машины сел аккумулятор.
    19.02.2018 АиФ Ульяновск
    Фоторобот висел по всей Москве - Комсомольская правда
    Экс-сотрудник ДПС, надругавшийся над 27 женщинами, выйдет на свободу на 5 лет раньше и будет работать дворником на улицах Москвы
    В суде объяснили свое крайне спорное решение Роман ЛЯЛИН Инспектор ДПС Артур Косицын нагонял ужас на школьниц и женщин Москвы целых 4 года.
    Комсомольская правда
    В Ульяновской области «ВАЗ» и иномарка столкнулись лоб в лоб - АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области «ВАЗ» и иномарка столкнулись лоб в лоб
    Ульяновск, 19 февраля - АиФ-Ульяновск. На трассе у поселка Мулловка 19 февраля столкнулись два автомобили – «ВАЗ» и иномарка.
    АиФ Ульяновск
    Балалайка - ИА Ульяновск-город новостей24 февраля в 16.00 в Кирхе на улице Ленина начнется концерт камерной музыки «Балалайка и орган».
    19.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Об этом заявил губернатор Сергей Морозов на встрече с творческой интеллигенцией Сенгилеевского района.
    20.02.2018 Ulpravda.Ru
    Внимание, викторина! Смотрите «Я, Робот» и отвечайте на вопросы - АиФ Ульяновск«АиФ» совместно с телеканалом ТНТ проводит викторину «Почувствуйте нашу любовь!» Вам надо обязательно посмотреть фильм на ТНТ в указанный день и ответить на вопросы викторины по электронному адресу aif@mosaica.
    19.02.2018 АиФ Ульяновск
    Актриса Анна Уколова призналась, почему согласилась сниматься в Ульяновске - Ulpravda.Ru
    Актриса Анна Уколова призналась, почему согласилась сниматься в Ульяновске
    Российская актриса театра и кино Анна Уколова, которая сейчас снимается в одной из главных ролей фильма «БезИМЯнный», провела мастер-класс по актёрскому мастерству для местной молодёжи.
    Ulpravda.Ru
    «Тет-а-тет» с Владимиром Самарёвым: кто «крёстный отец» певца, и какую песню он никогда не исполнит - Ulpravda.Ru
    «Тет-а-тет» с Владимиром Самарёвым: кто «крёстный отец» певца, и какую песню он никогда не исполнит
    «Когда два сердца бьются вместе»… Так назывался сольный концерт заслуженного работника культуры Ульяновской области, лауреата международного конкурса Владимира Самарёва.
    Ulpravda.Ru
    Мостовая слобода отпраздновала Масленицу - Ulpravda.Ru
    Мостовая слобода отпраздновала Масленицу
    В Прощенное воскресенье гуляли во всех уголках Ульяновской области. С песнями и танцами уход зимы отпраздновали жители Мостовой слободы.
    Ulpravda.Ru
    Победителями областного этапа Всероссийского проекта школьной баскетбольной лиги стали юноши из лицея №40 при УлГУ и девушки из Димитровградского многопрофильного лицея.
    19.02.2018 Ulpravda.Ru
    Серб даст ульяновцам урок баскетбола - Ulpravda.RuМастер-класс от сербского баскетбольного тренера Петара Маринковича пройдет в ульяновском физкультурно-оздоровительном комплексе «Орион» 25 февраля.
    19.02.2018 Ulpravda.Ru
    волга - ИА Ульяновск-город новостейПеред игрой с иркутской «Байкал-Энергией» в субботу ульяновская «Волга» потерпела четыре поражения.
    19.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Звезде всероссийского баскетбола вручен подарок из Ульяновска - Ulpravda.Ru
    Звезде всероссийского баскетбола вручен подарок из Ульяновска
    Сергей Карасев получил ключи от автомобиля «УАЗ-Пикап». В минувшую субботу, 17 февраля, санкт-петербургский спорткомплекс «Юбилейный» превратился в главную баскетбольную арену страны.
    Ulpravda.Ru
    Воспитанники детских домов разыграли кубок спортивного общества «Динамо» - Ulpravda.Ru
    Воспитанники детских домов разыграли кубок спортивного общества «Динамо»
    В 10-й раз хоккеисты, воспитанники детских домов Ульяновской области, приехали в посёлок Майна, чтобы выявить сильнейших турнира по русскому хоккею на Кубок Ульяновского регионального отделения спортивного общества «Динамо».
    Ulpravda.Ru
    tarasov23 - Комсомольская правда
    Поклонники Бузовой уличили Тарасова в измене беременной жене
    По версии пользователей сети футболист провел ночь в клубе с блондинкой из шоу «Пацанки» [фото] Петр СИМОНОВ Игрок «Локомотива» Дмитрий Тарасов мало того высокооплачиваемый спортсмен,
    Комсомольская правда
    В Ульяновской области пройдут антитеррористические учения - ГУ МЧС Ульяновской области20 февраля оперативным штабом в Ульяновской области на территории Ульяновского государственного аграрного университета имени П.А.
    19.02.2018 ГУ МЧС Ульяновской области
    В Ульяновск едет полпред президента в Приволжье Михаил Бабич - АиФ УльяновскУльяновск, 20 февраля - АиФ-Ульяновск.
    20.02.2018 АиФ Ульяновск
    Прокуратура Барышского района Ульяновской области в ходе проверки соблюдения органами местного самоуправления требований антикоррупционного законодательства выявила и пресекла грубые нарушения.
    19.02.2018 Прокуратура Ульяновской области
    Об этом заявил Губернатор Сергей Морозов в ходе конференции региональной Ассоциации садоводов.
    19.02.2018 Минсельхоз
    Об этом заявил губернатор Сергей Морозов на встрече с творческой интеллигенцией Сенгилеевского района.
    20.02.2018 Ulpravda.Ru