Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни

istock-503209529-2 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-160531882 - ИА Ульяновск-город новостей
003-colizza-bruni-architecture-the-hintonburg-six - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-2 - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-4 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-489904414 - ИА Ульяновск-город новостей
Фото: ulgrad.ru

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы.

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более, чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая ее в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идет на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствуют применению таких правил в российских городах.

Бизнес есть бизнес

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы – это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные маятниковые перемещения на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Другой путь — все снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города — это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жилье. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объем жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берет на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счет уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй Мировой Войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

МКАД снижает цену втрое

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Это тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десяти километровом поясе, примыкающим ко внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллионов соответственно.

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом, в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном , и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках эконом-класса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей 1,5 года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того, чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающиеся лозунгами в духе «Not In My Back Yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более 4 лет.

В 2011–2012 годах городом было инициировано такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвященный общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов (« Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods »), утвержденный городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными стейкхолдерами . В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее, накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема. Для этого с жителями необходимо вступать диалог, а не ставить их перед фактом. Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

ПЗЗ всему голова (или или нет)

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Ее основной инструмент – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они, вместе с условиями подключения к сетям, задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определенном месте. Однако, фактически, города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья. В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты – это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешевым жильем. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жилье на периферии. В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того, чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например, во Франции действуют три налога , которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Читать дальше:
  • Сергей Баландин: «Искусство не прикреплено к белым стенам галереи»
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • «Школа новосела» ЖК АКВАМАРИН приняла первых «учеников»
  • 5 причин приехать на «Стрелку» этим летом
  • Алмаз Кучембаев: Наши люди в Верховном суде!
  • Администрация Тереньгульского района заказывает проект изменений в Правила землепользования и застройки и Генплан Тереньгульского городского поселения.
    11.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Эксперты Общероссийского народного фронта (ОНФ) выпустили вторую памятку с пошаговой инструкцией.
    21.10.2017 Ульяновская Правда
    22685068_10213251216108036_1857802187_n - ИА Ульяновск-город новостейУ муниципальной УК Ленинского района классические проблемы: 373 миллиона долгов, бывший директор под следствием, нового нет, приставы арестовывают платежи, а персонал перевели в дружественные ООО.
    20.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    После проведения ремонтных работ спортплощадка на улице Куйбышева до сих пор не восстановлена.
    20.10.2017 Trisosny.ru
    Жители дома №4 на улице Гагарина выделили на ремонт своей крыши дополнительные 1,3 миллиона рублей — собственники квартир приняли такое решение на собрании, которого не было.
    20.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    NHM8_8Da2IA.jpg - Газета ВперёдГлавное за неделю и самые важные события, произошедшие за последние дни в Инзенском районе.
    20.10.2017 Газета Вперёд
    Губернатор Ульяновской области Сергей Морозов проконтролировал территории дворов и парков, благоустроенных в муниципалитете в рамках программы «Формирование комфортной городской среды» 18 октября.
    20.10.2017 Ульяновская Правда
    Из руин - в коттеджи - Симбирский КурьерПредседатель правительства Ульяновской области Александр Смекалин на совещании с участием министра строительства Михаила Меня предложил переселять людей из аварийных домов не в многоквартирные здания, а в частные дома.
    19.10.2017 Симбирский Курьер
    ХОД РЕМОНТНЫХ РАБОТ НА ТЕПЛОВЫХ СЕТЯХ И СЕТЯХ ГОРЯЧЕГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ - администрация г. ДимитровградПо состоянию на 18 октября на завершающей стадии находятся ремонтные работы на тепловых сетях и сетях горячего водоснабжения.
    19.10.2017 администрация г. Димитровград
    ЗАВЕРШЕНИЕ РЕМОНТНЫХ РАБОТ ПО УЛИЦЕ ЛЕРМОНТОВА - администрация г. ДимитровградНа еженедельном штабе по ситуации в сфере ЖКК, состоявшемся 18 октября, представители МУП «Гортепло» доложили  о завершении укладки трубопровода по улице Лермонтова.
    19.10.2017 администрация г. Димитровград
    Эксперты Общероссийского народного фронта (ОНФ) выпустили вторую памятку с пошаговой инструкцией.
    21.10.2017 Ульяновская Правда
    NHM8_8Da2IA.jpg - Газета ВперёдГлавное за неделю и самые важные события, произошедшие за последние дни в Инзенском районе.
    20.10.2017 Газета Вперёд
    22685068_10213251216108036_1857802187_n - ИА Ульяновск-город новостейУ муниципальной УК Ленинского района классические проблемы: 373 миллиона долгов, бывший директор под следствием, нового нет, приставы арестовывают платежи, а персонал перевели в дружественные ООО.
    20.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Из руин - в коттеджи - Симбирский Курьер
    Из руин - в коттеджи
    Председатель правительства Ульяновской области Александр Смекалин на совещании с участием министра строительства Михаила Меня предложил переселять людей из аварийных домов не в многоквартирные здания, а в частные дома.
    Симбирский Курьер
    ДВЕ ТРЕТИ ЖИЗНИ - НА ДОРОГАХ - Газета Вперёд
    ДВЕ ТРЕТИ ЖИЗНИ - НА ДОРОГАХ
    Согласитесь, наша жизнь невероятно тесно связана с транспортными сообщениями.
    Газета Вперёд
    В Димитровграде завершается благоустройство дворов и общественных территорий
    Губернатор Ульяновской области Сергей Морозов проконтролировал территории дворов и парков, благоустроенных в муниципалитете в рамках программы «Формирование комфортной городской среды» 18 октября.
    Ульяновская Правда
    Возле АЗС в Новом городе загорелся автомобиль - UlyanovskCity.RuВ субботу, 21 октября, в 14:25 на проспекте Созидателей в Заволжском районе Ульяновска произошло загорание а/м ВАЗ-2110.
    22.10.2017 UlyanovskCity.Ru
    Самые значимые и резонансные видео уходящей недели - Комсомольская правда"КП" публикует наиболее значимые и зрелищные ролики за минувшую неделю [видео] Алексей СВЕТОЗАРСКИЙ kpchpvideo Камеры наблюдения сняли момент наезда на людей в Харькове Трагический инцидент в Харькове,
    22.10.2017 Комсомольская правда
    20-летняя автоледи в Заволжье сбила мужчину на "зебре" - UlyanovskCity.RuДорожно-транспортное происшествие случилось в Ульяновске 20 октября в десятом часу утра на ул.
    22.10.2017 UlyanovskCity.Ru
    Как нашлась тёща. Надежда Косова ушла за грибами и плутала шесть дней - АиФ Ульяновск
    Как нашлась тёща. Надежда Косова ушла за грибами и плутала шесть дней
    Деревенская история со счастливым концом. Дмитрий Лысенко из Тольятти до сих пор под впечатлением от пропажи,
    АиФ Ульяновск
    Сядут за пайки? - Симбирский Курьер
    Сядут за пайки?
    Арестованы совладелец Барышского мясокомбината Михаил Лакшин, владельцы Барышского консервного завода и компании ОПК – все они подозреваются в мошенничестве в особо крупном размере при поставках пайков для Минобороны и Росгвардии.
    Симбирский Курьер
    В Ульяновском районе иномарка улетела в кювет
    20 октября в 03:30 на трассе «Б. Ключищи – Сенгилей» в Ульяновском районе Ульяновской области произошло ДТП.
    Ульяновская Правда
    DSCN1018.JPG - Ленинский мемориал22 декабря в Ленинском мемориале состоялось открытие выставки коллекционных филателистических материалов, посвященных 100-летию Великой Российской революции.
    22.10.2017 Ленинский мемориал
    Соответствующие изменения внесли в государственную программу «Развитие культуры, туризма и сохранение объектов культурного наследия в Ульяновской области» на 2014-2020 годы».
    22.10.2017 Ульяновская Правда
    «Золотой ключик» получили юные музыканты - Ульяновская ПравдаКаждый учебный год в Ишеевской школе искусств Ульяновской области начинается с маленькой сказки, в которой появляются новые герои – первоклассники.
    21.10.2017 Ульяновская Правда
    Карьера Харви Вайнштейна закончилась, но в историю он вошел как один из самых великих продюсеров Фото: EAST NEWS - Комсомольская правда
    Харви Вайнштейн и его непристойные предложения: в Голливуде полыхает самый громкий сексуальный скандал за весь XXI век
    Десятки женщин обвиняют известного кинопродюсера Харви Вайнштейна в домогательствах Денис КОРСАКОВ Пока я думал, что написать о скандале вокруг Харви Вайнштейна , одного из крупнейших голливудских продюсеров рубежа веков,
    Комсомольская правда
    Ульяновский Минкульт объяснил, за что уволили Владимира Ефимова - АиФ Ульяновск
    Ульяновский Минкульт объяснил, за что уволили Владимира Ефимова
    Ульяновск, 19 октября - АиФ-Ульяновск. Пресс-служба министерства искусства и культурной политики Ульяновской области прокомментировала разрыв трудового договора с директором палеонтологического музея Владимиром Ефимовым.
    АиФ Ульяновск
    Возраст творчеству не помеха
    Представители Ульяновского района стали участниками восьмого областного фестиваля художественного творчества пенсионеров «Золотая осень».
    Ульяновская Правда
    26 октября в Хабаровске хоккейная «Волга» сыграет в ½ финала Кубка России с красноярским «Енисеем»,
    22.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    «Волга» встретилась с болельщиками - ХК ВолгаТрадиционная встречи хоккейной команды «Волга» с болельщиками, посвящённая началу сезона 2017-2018 годов, состоялась в ЛД «Волга-Спорт-Арена».
    21.10.2017 ХК Волга
    Экперов - ФК ВолгаФК «Волга» поздравляет доктора команды Зияутдина Экперова с днем его рождения!
    20.10.2017 ФК Волга
    Осечка «Зенита», прыжок «Спартака» - Симбирский Курьер
    Осечка «Зенита», прыжок «Спартака»
    Число 13 обязательно будет для кого-то несчастливым – особенно, если речь идет о футбольном туре.
    Симбирский Курьер
    Метеоры в порту- как памятник славному прошлому. - АиФ Ульяновск
    Река и дорога. Ульяновский грузовой порт отрезан от автотрасс
    Грузовой порт на Волге оказался в блокаде после весеннего оползня 2016 года, ожидание открытия дороги для грузовиков после реконструкции длится вот уже второй год.
    АиФ Ульяновск
    Голова и хвост «Волги» - Симбирский Курьер
    Голова и хвост «Волги»
    Не потерпев ни одного поражения, ульяновская  «Волга»  второй раз подряд  стала победителем домашнего турнира по хоккею с мячом – Кубка «Волга-Спорт-Арены».
    Симбирский Курьер
    Возле АЗС в Новом городе загорелся автомобиль - UlyanovskCity.RuВ субботу, 21 октября, в 14:25 на проспекте Созидателей в Заволжском районе Ульяновска произошло загорание а/м ВАЗ-2110.
    22.10.2017 UlyanovskCity.Ru
    Представители УлГТУ на Всемирном фестивале молодежи и студентов в Сочи: обучение, знакомства, эмоции - УлГТУС 14 по 22 октября в Сочи проходит XIX Всемирный фестиваль молодежи и студентов.
    21.10.2017 УлГТУ
    В пятницу, 20 октября, во втором по величине городе Ульяновской области пытались в очередной раз определиться: кто же достоин занять кресло сити-менеджера.
    20.10.2017 Ульяновская Правда
    I Открытый городской фестиваль-конкурс хоров и ансамблей ветеранов «Душой и сердцем молоды» состоится 22 октября в 13:00 во дворце культуры имени 1 Мая.
    21.10.2017 Ульяновская Правда
    Будущие специалисты по издательскому делу посетили экскурсию в ОАО «Печатный двор» - УлГТУ20 октября студенты 4 курса направления «Издательское дело и редактирование» Ульяновского государственного технического университета посетили экскурсию в ОАО «Печатный двор».
    21.10.2017 УлГТУ