Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни

istock-503209529-2 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-160531882 - ИА Ульяновск-город новостей
003-colizza-bruni-architecture-the-hintonburg-six - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-2 - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-4 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-489904414 - ИА Ульяновск-город новостей
Фото: ulgrad.ru

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы.

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более, чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая ее в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идет на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствуют применению таких правил в российских городах.

Бизнес есть бизнес

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы – это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные маятниковые перемещения на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Другой путь — все снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города — это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жилье. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объем жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берет на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счет уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй Мировой Войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

МКАД снижает цену втрое

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Это тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десяти километровом поясе, примыкающим ко внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллионов соответственно.

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом, в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном , и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках эконом-класса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей 1,5 года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того, чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающиеся лозунгами в духе «Not In My Back Yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более 4 лет.

В 2011–2012 годах городом было инициировано такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвященный общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов (« Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods »), утвержденный городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными стейкхолдерами . В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее, накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема. Для этого с жителями необходимо вступать диалог, а не ставить их перед фактом. Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

ПЗЗ всему голова (или или нет)

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Ее основной инструмент – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они, вместе с условиями подключения к сетям, задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определенном месте. Однако, фактически, города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья. В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты – это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешевым жильем. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жилье на периферии. В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того, чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например, во Франции действуют три налога , которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Читать дальше:
  • Сергей Баландин: «Искусство не прикреплено к белым стенам галереи»
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • «Школа новосела» ЖК АКВАМАРИН приняла первых «учеников»
  • 5 причин приехать на «Стрелку» этим летом
  • Алмаз Кучембаев: Наши люди в Верховном суде!
  • Как платить управляющим компаниям за горячую воду: по нормативу или по счетчику?
    22.07.2017 Ульяновская Правда
    ?????????? - ИА Ульяновск-город новостейВсего 15 минут сильного дождя – и многострадальный перекресток Филатова-Ленинского Комсомола снова затопило.
    21.07.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Димитровградские дорожники подметали, мыли, убирали. В 22:30 дорожники приступили к генеральной уборке улицы Гагарина - центральной улицы старой части города Димитровграда.
    21.07.2017 Trisosny.ru
    Внимание! Отключение электроэнергии - администрация г. Димитровград Информируем вас о том, что для выполнения плановых работ на оборудовании Димитровградского ПО (замена грозотроса ВЛ35кВ) будет произведено отключение ВЛ 35 кВ с режимом ограничения потребления электроэнергии потребителе
    21.07.2017 администрация г. Димитровград
    Работы планируется провести до 2024 года.
    21.07.2017 Правительство Ульяновской области
    ОБЩЕСТВЕННИКОВ ПРОДОЛЖАЮТ УЧИТЬ - Газета Вперёд11 июля на площадке ОГКУ «Департамент автомобильных дорог Ульяновской области» проведено организационно-методическое совещание по обеспечению процесса обучения общественных представителей регионального Уполномоченного по
    21.07.2017 Газета Вперёд
    Сегодня, 20 июля, в Ульяновской Городской Думе состоялось совещание по ремонту дорог в городе и реализации партийного проекта «Городская среда» под председательством Главы города Сергея Панчина В мероприятии приняли у
    20.07.2017 Единая Россия
    stroyka_nelegal - ИА Ульяновск-город новостейРоссийская, и в более узком смысле московская стройка – достаточно закрытая среда, где между представителями разных народов складываются особые экономические и культурные отношения.
    20.07.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    В Ульяновске ведутся ремонтные работы дорог и дворовых территорий - Ульяновская Городская ДумаВ Ульяновской Городской Думе состоялось совещание по ремонту дорог в городе  и реализации проекта «Городская среда» под председательством Главы города Сергея Панчина.
    20.07.2017 Ульяновская Городская Дума
    Прокуратура Ульяновска привлекает «Добрый дом» к уголовной ответственности - АиФ УльяновскУльяновск, 20 июля - АиФ-Ульяновск. Прокуратура Ленинского района установила, что руководство ООО «Управляющая компания «Добрый Дом»» незаконно использовало деньги,
    20.07.2017 АиФ Ульяновск
    P1016648 - ИА Ульяновск-город новостейМожно ли построить себе дом дешево? Можно, но для этого надо отказаться от вредных стереотипов, утверждает прораб Семеныч и добавляет, что строительство “на века” служит лишь для того, чтобы лишний раз обобрать внуков.
    19.07.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Как платить управляющим компаниям за горячую воду: по нормативу или по счетчику?
    22.07.2017 Ульяновская Правда
    ОБЩЕСТВЕННИКОВ ПРОДОЛЖАЮТ УЧИТЬ - Газета Вперёд11 июля на площадке ОГКУ «Департамент автомобильных дорог Ульяновской области» проведено организационно-методическое совещание по обеспечению процесса обучения общественных представителей регионального Уполномоченного по
    21.07.2017 Газета Вперёд
    Внимание! Отключение электроэнергии - администрация г. Димитровград Информируем вас о том, что для выполнения плановых работ на оборудовании Димитровградского ПО (замена грозотроса ВЛ35кВ) будет произведено отключение ВЛ 35 кВ с режимом ограничения потребления электроэнергии потребителе
    21.07.2017 администрация г. Димитровград
    С властью надёжнее? ГУК Ленинского района сливает свои дома - АиФ Ульяновск
    С властью надёжнее? ГУК Ленинского района сливает свои дома
    Четвертая, и последняя, городская управляющая компания (ГУК), подотчётная власти, идёт ко дну вместе с деньгами населения.
    АиФ Ульяновск
    Прокуратура Ульяновска привлекает «Добрый дом» к уголовной ответственности - АиФ Ульяновск
    Прокуратура Ульяновска привлекает «Добрый дом» к уголовной ответственности
    Ульяновск, 20 июля - АиФ-Ульяновск. Прокуратура Ленинского района установила, что руководство ООО «Управляющая компания «Добрый Дом»» незаконно использовало деньги,
    АиФ Ульяновск
    ВЫБРАЛИ САМИ - Газета Вперёд
    ВЫБРАЛИ САМИ
    В Инзе продолжается реализация муниципальной программы «Формирование современной городской среды».
    Газета Вперёд
    Изолирована от общества в колонии 42-летняя жительница Ульяновской области, изобличенная в наркопреступлении.
    23.07.2017 Ульяновская Правда
    22 июля в 19:54 на улице Богдана Хмельницкого в Засвияжском районе города Ульяновска произошло возгорание легкового автомобиля ВАЗ 2101.
    23.07.2017 Ульяновская Правда
    21 июля в 15:00 на улице Кузоватовская в посёлке Кузоватово произошло ДТП.
    22.07.2017 Ульяновская Правда
    Убийцу школьника нашли спустя 20 лет - Ульяновская Правда
    Убийцу школьника нашли спустя 20 лет
    Завершено расследование уголовного дела в отношении 41-летнего мужчины. Он обвиняется в умышленном убийстве, совершенном группой лиц по предварительному сговору.
    Ульяновская Правда
    В Ульяновске в ДТП столкнулись три женщины - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске в ДТП столкнулись три женщины
    Ульяновск, 21 июля - АиФ-Ульяновск. 20 июля в 8.20 на улице Ватутина,14, по предварительной информации, женщина 1961 года рождения, управляя автомобилем «Мерседес Бенц»,
    АиФ Ульяновск
    В Заволжье в салоне троллейбуса упала пенсионерка
    21 июля в 17:56 на проспекте Туполева в Заволжском районе Ульяновска произошёл неприятный инцидент.
    Ульяновская Правда
    «Народная газета» решила погрузиться в музыкальное подполье Ульяновска и узнать, что заставляет исполнителей практически бесплатно давать горожанам концерты, зарабатывая на жизнь далеко не музыкальными методами.
    23.07.2017 Ульяновская Правда
    17966593_1408330149232875_8460723367967089688_o.jpg - Ленинский мемориал23 июля отмечает свой День рождения заместитель директора по связям с общественностью и развитию Ленинского мемориала Игорь Жарков!
    23.07.2017 Ленинский мемориал
                                                              Уважаемая Нурия Минзагитовна!
    23.07.2017 Министерство искусства и культурной политики
    Первый вариант, фактически повторяющий проект, утверждённый А.Н.Зубовым в 2005 году. - АиФ Ульяновск
    Шарпудин Хаутиев: «У многих памятников в сёлах просто нет хозяина»
    Исторические здания в Ульяновской области будут продавать за рубль кв. м., но обяжут реставрировать и восстанавливать.
    АиФ Ульяновск
    Афиша на выходные. Как культурно провести 22 и 23 июля? - АиФ Ульяновск
    Афиша на выходные. Как культурно провести 22 и 23 июля?
    «АиФ» предлогает интересные варианты проведения жарких летних дней с пользой и в кругу семьи.
    АиФ Ульяновск
    Афиша ulpravda.ru на выходные: море концертов, учимся рисовать, петь и танцевать - Ульяновская Правда
    Афиша ulpravda.ru на выходные: море концертов, учимся рисовать, петь и танцевать
    Летняя жара, наконец, вступила в свои права. Провести уикенды на припекающем солнышке ульяновцы смогут на многих открытых площадках Ульяновска.
    Ульяновская Правда
    Ульяновец Семен Пиньковецкий - один из немногих в стране шахматистов, которые имеют звание гроссмейстер России и международный гроссмейстер  шахмат по переписке.
    23.07.2017 Ульяновская Правда
    Чтобы выявить победителя, ульяновцам и челнинцам потребовалось дополнительное время.
    23.07.2017 Ульяновская Правда
    Движение по грузовой «восьмёрке» в Ульяновске ограничат - Мэрия города УльяновскаВ связи с необходимостью обустройства гирлянды ливнеприёмных решёток в верхней части грузовой «восьмёрки» спуска Степана Разина с 8:00 22 июля до 24:00 23 июля движение автотранспорта по ней будет ограничено.
    21.07.2017 Мэрия города Ульяновска
    Спортивная афиша ulpravda.ru: по туристическим тропам в будущее, футбольные баталии - Ульяновская Правда
    Спортивная афиша ulpravda.ru: по туристическим тропам в будущее, футбольные баталии
    Спортивная афиша этих уикендов, может, не столь масштабна и колоритна, как неделей ранее, но истинные любители здорового образа жизни, надеемся, найдут в спортивной афише ulpravda.
    Ульяновская Правда
    Дмитрий Отставнов: «В «Волге» я перезагрузил свою карьеру» - Ульяновская Правда
    Дмитрий Отставнов: «В «Волге» я перезагрузил свою карьеру»
    В футбольную «Волгу», выступающую во втором дивизионе группы «Урал-Приволжье», вернулся 24-летний форвард  Дмитрий Отставнов.
    Ульяновская Правда
    «Волга» дала урок «Анжи» - Симбирский Курьер
    «Волга» дала урок «Анжи»
    Кубок России по футболу. 1/256 финала. «Волга» )Ульяновск) – «Анжи-Юниор» (Зеленодольск) – 2:0.
    Симбирский Курьер
    В ближайшие 2-3 часа 23 июля с сохранением до 00-2 часов 24 июля по области и в Ульяновске ожидаются: гроза, местами сильный дождь, локально – град,
    23.07.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Утром, 18 июля, в отдел уголовного розыска МО МВД России «Димитровградский» поступила информация о том, что из салона автомобиля ВАЗ – 2107, принадлежащего 45- летнему жителю г. Димитровграда, совершена кража.
    21.07.2017 УМВД Ульяновской области
    Во дворе ул. Карла Маркса. Местный житель сказал, что ещё 3 июля обращался в службу «05», чтобы деревья убрали. Но… - АиФ УльяновскУльяновск, 21 июля - АиФ-Ульяновск. Как сообщает МЧС по Ульяновской области со ссылкой на синоптиков, в ближайшие два часа с сохранением до 20.00-22.00 21 июля места по региону ожидается град.
    21.07.2017 АиФ Ульяновск
    21 июля в 15:00 на улице Кузоватовская в посёлке Кузоватово произошло ДТП.
    22.07.2017 Ульяновская Правда
    В Ульяновске в ДТП столкнулись три женщины - АиФ УльяновскУльяновск, 21 июля - АиФ-Ульяновск. 20 июля в 8.20 на улице Ватутина,14, по предварительной информации, женщина 1961 года рождения, управляя автомобилем «Мерседес Бенц»,
    21.07.2017 АиФ Ульяновск