Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни

istock-503209529-2 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-160531882 - ИА Ульяновск-город новостей
003-colizza-bruni-architecture-the-hintonburg-six - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-2 - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-4 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-489904414 - ИА Ульяновск-город новостей
Фото: ulgrad.ru

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы.

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более, чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая ее в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идет на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствуют применению таких правил в российских городах.

Бизнес есть бизнес

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы – это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные маятниковые перемещения на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Другой путь — все снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города — это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жилье. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объем жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берет на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счет уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй Мировой Войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

МКАД снижает цену втрое

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Это тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десяти километровом поясе, примыкающим ко внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллионов соответственно.

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом, в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном , и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках эконом-класса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей 1,5 года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того, чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающиеся лозунгами в духе «Not In My Back Yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более 4 лет.

В 2011–2012 годах городом было инициировано такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвященный общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов (« Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods »), утвержденный городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными стейкхолдерами . В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее, накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема. Для этого с жителями необходимо вступать диалог, а не ставить их перед фактом. Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

ПЗЗ всему голова (или или нет)

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Ее основной инструмент – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они, вместе с условиями подключения к сетям, задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определенном месте. Однако, фактически, города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья. В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты – это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешевым жильем. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жилье на периферии. В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того, чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например, во Франции действуют три налога , которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Читать дальше:
  • Сергей Баландин: «Искусство не прикреплено к белым стенам галереи»
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • «Школа новосела» ЖК АКВАМАРИН приняла первых «учеников»
  • 5 причин приехать на «Стрелку» этим летом
  • Алмаз Кучембаев: Наши люди в Верховном суде!
  • Администрация Тереньгульского района заказывает проект изменений в Правила землепользования и застройки и Генплан Тереньгульского городского поселения.
    11.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Алексей Гаев рассказал, как должны выглядеть дороги и тротуары зимой - Мэрия города УльяновскаВ ходе аппаратного совещания глава администрации Ульяновска подверг критике качество уборки во дворах и на основных магистралях.
    12.12.2017 Мэрия города Ульяновска
    В Ульяновске Фонд ЖКК и подрядчики лихо смошенничали при капремонте дома - АиФ УльяновскУльяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Должностные лица Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области способствовали хищению финансовых ресурсов, считают в региональной прокуратуре.
    11.12.2017 АиФ Ульяновск
    Обложки двух томов о жизни 90-х от Александры Марининой. - Комсомольская правдаВ издательстве АСТ вышли «Были 90-х» — двухтомник воспоминаний о лихих годах.
    09.12.2017 Комсомольская правда
    В ночь на 8 декабря в очистке городских дорог было задействовано 85 единиц специальной техники, сообщает администрация Ульяновска.
    08.12.2017 Ульяновская Правда
    Прокуратура Ленинского района Ульяновска потребовала власти города переселить ульяновцев из аварийного дома по улице Маяковского в комфортабельные квартиры вне очереди.
    07.12.2017 Ульяновская Правда
    В Ульяновске возбудили уголовное дело по фальсификации домового собрания - АиФ УльяновскУльяновск, 6 декабря - АиФ-Ульяновск. В протоколе общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме №15 по Новосондецкому бульвару обнаружились поддельные подписи,
    06.12.2017 АиФ Ульяновск
    Госкорпорация – Фонд содействия реформированию ЖКХ финансово помогает собственникам модернизировать свои многоквартирные дома.
    06.12.2017 Министерство строительства
    В Ульяновске возбуждено уголовное дело по факту фальсификации протокола собрания собственников жилья в многоквартирном доме на Новосондецком бульваре.
    06.12.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Тундровые лебеди над Волгой. Фото: Вячеслав Трофимов. Фото: Личная страничка героя публикации в соцсети - Комсомольская правдаНатуралисты подвели итоги конкурса «Находка года» Светлана ЧЕРНЫШОВА Есть у нас такая традиция – каждый декабрь подводить итоги уходящего года.
    06.12.2017 Комсомольская правда
    Алексей Гаев рассказал, как должны выглядеть дороги и тротуары зимой - Мэрия города УльяновскаВ ходе аппаратного совещания глава администрации Ульяновска подверг критике качество уборки во дворах и на основных магистралях.
    12.12.2017 Мэрия города Ульяновска
    В Ульяновске Фонд ЖКК и подрядчики лихо смошенничали при капремонте дома - АиФ УльяновскУльяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Должностные лица Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области способствовали хищению финансовых ресурсов, считают в региональной прокуратуре.
    11.12.2017 АиФ Ульяновск
    Обложки двух томов о жизни 90-х от Александры Марининой. - Комсомольская правдаВ издательстве АСТ вышли «Были 90-х» — двухтомник воспоминаний о лихих годах.
    09.12.2017 Комсомольская правда
    Снег из Ульяновска вывозят круглосуточно
    В ночь на 8 декабря в очистке городских дорог было задействовано 85 единиц специальной техники, сообщает администрация Ульяновска.
    Ульяновская Правда
    За жильцов ветхого дома на Маяковского вступилась прокуратура
    Прокуратура Ленинского района Ульяновска потребовала власти города переселить ульяновцев из аварийного дома по улице Маяковского в комфортабельные квартиры вне очереди.
    Ульяновская Правда
    В Ульяновске возбудили уголовное дело по фальсификации домового собрания - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске возбудили уголовное дело по фальсификации домового собрания
    Ульяновск, 6 декабря - АиФ-Ульяновск. В протоколе общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме №15 по Новосондецкому бульвару обнаружились поддельные подписи,
    АиФ Ульяновск
    Откровенно о сокровенном: есть ли жизнь после иглы - Ульяновская Правда«Жизнь протекала нормально, всё прекрасно. Работа, женился, ребёнок родился, всё нормально, но не знаю, отчего получилось…».
    12.12.2017 Ульяновская Правда
    11 декабря на бульваре Архитекторов в Ленинском районе города Ульяновска произошло массовое ДТП.
    12.12.2017 Ульяновская Правда
    Утром на улице Артёма в Ульяновске сгорела "Калина" - UlyanovskCity.RuСегодня, 12 декабря, в Засвияжском районе произошло загорание автомобиля ВАЗ-111830.
    12.12.2017 UlyanovskCity.Ru
    В Ульяновске разыскивают бесследно пропавшую 33-летнюю женщину - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске разыскивают бесследно пропавшую 33-летнюю женщину
    Ульяновск, 12 декабря - АиФ-Ульяновск. Наталья Валентиновна Ушакова 1984 года рождения 4 декабря выехала от подруги, проживающей в районе остановки «Богдана Хмельницкого», в сторону дома (микрорайон «Свияга»).
    АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области убийцу, спрятавшего труп жертвы в мешках, ждет суд - АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области убийцу, спрятавшего труп жертвы в мешках, ждет суд
    Ульяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Судимый за хранение наркотиков житель Димитровграда убил женщину и спрятал труп, упаковав в два мешка.
    АиФ Ульяновск
    В Ульяновске будущий диспетчер предпочел наркоторговлю и сел на 7 лет - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске будущий диспетчер предпочел наркоторговлю и сел на 7 лет
    Ульяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. 22-летний житель Ульяновска приговорен к лишению свободы на 7 лет за совершение наркопреступления, сообщает прокуратура Ульяновской области.
    АиФ Ульяновск
    ivsh - ИА Ульяновск-город новостей18 миллионов рублей из областного бюджета, выделяемые на гранты от фонда “Культурная столица”, разделят две организации.
    12.12.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Рамиль Абитов вместе с жителями своего округа подвели итоги развития микрорайона - Ульяновская Городская Дума11 декабря 29 детская библиотека Железнодорожного района отметила свой полувековой юбилей.
    12.12.2017 Ульяновская Городская Дума
    3.jpg - Ленинский мемориал9 декабря в Ленинском состоялась традиционная встреча туристов и путешественников «Симбирский меридиан».
    12.12.2017 Ленинский мемориал
    В Ульяновске откроется выставка «Вольные каменщики Симбирской губернии»
    Этот выставочный проект – завершающий этап юбилейной программы 2017 года «Симбирский разлом.
    Ульяновская Правда
    Ленинский мемориал приглашает ульяновцев на день открытых дверей
    В субботу, 16 декабря, в Ленинском мемориале жителей региона ожидает насыщенная программа: презентация пешеходной экскурсии «Закулисье»,
    Ульяновская Правда
    С Леонидом Броневым простились в театре «Ленком» под музыку из «17 мгновений весны»
    Актера похоронят на Новодевичьем кладбище рядом с могилами Льва Дурова и Владимира Зельдина [видео] Дарья ЗАВГОРОДНЯЯ @framsp Друзья и сослуживцы народного артиста СССР были немногословны:
    Комсомольская правда
    Активисты ОНФ организовали в Ульяновске флешмоб против коррупции - ОНФ в Ульяновской областиАктивисты регионального отделения Общероссийского народного фронта в Ульяновской области в преддверии Международного дня борьбы с коррупцией организовали флешмоб совместно с учащимися техникума экономики и права Центросо
    12.12.2017 ОНФ в Ульяновской области
    «Волга» готовится к встрече с «Динамо» - ХК ВолгаВчера «Волга» прилетела в Москву, где 13 декабря на стадионе «СК Крылатское»   ей предстоит скрестить клюшки с московским «Динамо».
    12.12.2017 ХК Волга
    Сегодня ульяновская «Волга» проведет тренировку в столичном спорткомплексе «Крылатское», а завтра, 13 декабря, скрестит клюшки с московским «Динамо».
    12.12.2017 Ульяновская Правда
    Ульяновские тренеры знают, как вырастить чемпиона - Ульяновская Правда
    Ульяновские тренеры знают, как вырастить чемпиона
    В День героев Отечества в спортивном комплексе «Орион» подвели итоги регионального проекта «Школьная спортивная лига», который реализуется на территории Ульяновской области с 2015 года.
    Ульяновская Правда
    Это круто - 90 оборотов в минуту! - Ульяновская Правда
    Это круто - 90 оборотов в минуту!
    Такой великолепный результат показали лучшие ульяновские велогонщики на финише соревновательного сезона 2017 года.
    Ульяновская Правда
    "Кристалл" дал трещину - Ульяновская Правда
    "Кристалл" дал трещину
    В мини-футбольной Суперлиге чемпионата Ульяновска смена лидера. Клуб "Симбирск-Оберхофф" вернулся на первую строчку.
    Ульяновская Правда
    Сегодня, 12 декабря 2017 года, лишен свободы на длительный срок житель соседнего региона, изобличенный Прокуратурой У льяновской области в расправе с человеком в ходе случайной ссоры.
    12.12.2017 Прокуратура Ульяновской области
    Для многодетных семей Ульяновска в администрации города работает «горячая линия» - Мэрия города УльяновскаПо всем вопросам многодетные родители могут звонить по телефону: (8422) 41-23-93.
    12.12.2017 Мэрия города Ульяновска
    Порядка 6,8 тысяч жителей  Ульяновской области прошли обследование в рамках проекта «КардиоДесант» в 2017 году - Минздрав Ульяновской областиНапомним, проект реализуется в регионе по поручению Губернатора Сергея Морозова с февраля 2015 года с целью профилактики сердечно-сосудистых заболеваний.
    12.12.2017 Минздрав Ульяновской области
    12 декабря – День Конституции Российской Федерации - Ульяновская Городская ДумаПринятая 12 декабря 1993 года всенародным голосованием, Конституция сохранила единство нашей страны, стала гарантом стабильного развития государства.
    12.12.2017 Ульяновская Городская Дума
    В рамках Дня Конституции школьникам рассказали об основном правовом документе страны - Ульяновская Городская ДумаТематические мероприятия, посвященные данному государственному празднику, проходят во всех округах депутатов Ульяновской Городской Думы.
    12.12.2017 Ульяновская Городская Дума