Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни

istock-503209529-2 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-160531882 - ИА Ульяновск-город новостей
003-colizza-bruni-architecture-the-hintonburg-six - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-2 - ИА Ульяновск-город новостей
stringio-4 - ИА Ульяновск-город новостей
istock-489904414 - ИА Ульяновск-город новостей
Фото: ulgrad.ru

Уплотнительная застройка в России воспринимается однозначно негативно. А вот международная практика показывает, что при грамотном исполнении она делает город более удобным для жизни и экономит городские ресурсы.

В любом крупном городе России можно найти пример, когда в сложившийся квартал воткнут новый жилой дом, не соответствующий окружению. Это процесс обычно называют точечной или уплотнительной застройкой. Определения этого понятия в российском законодательстве нет. Это не более, чем фигура обыденной речи с устоявшейся негативной окраской. Сам же процесс — это следствие стремлений девелопера извлечь максимальную выгоду из наиболее привлекательных центральных участков города.

Однако по пути точечной застройки идут крупнейшие города мира, выбирая ее в качестве приоритета пространственного развития. Точечная она потому, что строительство идет на пустых участках в сложившихся кварталах или же подразумевает повышение этажности, пристройку блока к существующим зданиям. Такая застройка предполагает наличие однозначных, установленных городской администрацией правил, которые накладывают ограничения на параметры уплотнения. В результате новое здание не нарушает сложившуюся среду района: имеет соразмерный другим строениям масштаб и внешне вписано в контекст. Такое уплотнение не имеет ничего общего с российской практикой точечной застройки, когда на месте бывшей детской площадки появляется башня. Strelka Magazine в колонке Екатерины Куричевой разобрался, как именно регулируется точечная застройка за рубежом и что препятствуют применению таких правил в российских городах.

Бизнес есть бизнес

У любого города не так много вариантов развития: он может расти вширь или вверх, уплотнять существующую застройку или реализовывать программы по замене существующего жилого фонда.

Для местных властей разрастание города вширь в долгосрочной перспективе экономически невыгодно. Почему же периферия российских городов представляет собой бесконечную череду одинаковых многоэтажек? Издержки такого развития в системе градорегулирования и налогообложения не оплачиваются застройщиком. Новые районы – это возрастающие постоянные расходы муниципалитета на содержание инженерной инфраструктуры, дорожного покрытия, социальных объектов. Кроме расходов города, расползание увеличивает расходы жителей на проживание, так как вынуждает совершать ежедневные маятниковые перемещения на большие расстояния. В ситуации, когда застройщик не покрывает эти издержки, строительство на периферии становится для него экономически привлекательным. Такие проекты позволяют ему загружать производственные мощности, применять стандартные решения и экономить на масштабе. Для застройщика — это бизнес, он не задумывается о том, насколько приятно и комфортно будет жителям таких окраин. При этом такие проекты находят своего покупателя, ведь часть горожан крайне заинтересована в покупке собственного жилья и ограничена бюджетом, поэтому вопросы качества проекта и окружения фактически не рассматриваются ими при покупке.

Другой путь — все снести и построить заново — может применяться в случае полной деградации застройки. Для бюджета города — это затратный путь. Реализация таких проектов с точки зрения требуемых вложений возможна только в крупных мегаполисах с устойчивым спросом на жилье. В таких городах на месте старых районов может быть построен в два-три раза больший объем жилья, что и обеспечит возвращение средств в городскую казну. С точки зрения девелопмента такие проекты также являются привлекательными, так как основные риски, связанные с процессом расселения, берет на себя город, а девелоперы привлекаются для осуществления строительства, то есть непосредственно своих профильных функций.

Опыт развитых стран свидетельствует о более аккуратном отношении к созданному капиталу и сложившимся районам, поэтому городское развитие в существенной мере обеспечивается за счет уплотнения. Например, в Оттаве уплотняются районы, построенные после Второй Мировой Войны. Правила регулируют минимальный размер земельного участка, размер и высоту новых строений, требования к фасадам, параметры парковок, дворов и открытых пространств. Уплотнение позволяет совместить в одном месте жилые, деловые и торговые функции и более эффективно использовать общественный транспорт и существующую социальную инфраструктуру. Так пригороды остаются незастроенными, сохраняют свою рекреационную привлекательность и потенциал для использования в сельскохозяйственных целях.

МКАД снижает цену втрое

Люди высоко ценят возможность жить в центре города. В публичном пространстве, в отличие от протестующих против точечной застройки, их позиция никак не выражена. Зато она ярко прослеживается при анализе цен на рынке: люди готовы платить существенно больше за возможность жить в центральных (читай — сложившихся) районах. Это тезис иллюстрирует резкий скачок в ценах. Например, явным барьером является МКАД: стоимость однушки на первичном рынке в десятикилометровом поясе, примыкающем к внешней стороне магистрали, втрое ниже, чем в десяти километровом поясе, примыкающим ко внутренней стороне. В цифрах это 4,6 миллиона рублей и 13,8 миллионов соответственно.

В пользу уплотнительной застройки говорит и сравнение цен на первичном и вторичном рынке. При этом, в Москве до недавнего времени цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном , и причины понятны: в новостройке нет устоявшейся инфраструктуры и благоустроенной среды, а на территории только-только сданного в эксплуатацию жилого комплекса могут целыми днями идти ремонтные и строительные работы. К концу 2016 года цены выровнялись благодаря росту предложения жилья в новостройках эконом-класса, а также программе господдержки ипотеки, действовавшей 1,5 года и ориентированной исключительно на первичный рынок.

Однако большинство людей не приходит в восторг от строительства под окнами подобных домов. Для того, чтобы не допустить массовое недовольство, сопровождающиеся лозунгами в духе «Not In My Back Yard», подобное строительство должно сопровождаться публичным обсуждением правил уплотнения. Например, в той же Оттаве этот процесс занял более 4 лет.

В 2011–2012 годах городом было инициировано такое обсуждение программы, а по его результатам опубликовали доклад, посвященный общим принципам уплотнения малоэтажных сложившихся районов (« Low-Rise Infill Housing in Mature Neighbourhoods »), утвержденный городским советом. Затем были подготовлены предложения по конкретным допустимым параметрам уплотнения в существующей застройке, началось согласование сначала с жителями, а потом с остальными стейкхолдерами . В результате новые правила зонирования были утверждены в конце 2015 года.

В России стратегия и повестка городского развития меняются гораздо быстрее (в силу разных причин), поэтому сложно представить такой длительный процесс согласования. Тем не менее, накопленный опыт градостроительных конфликтов показывает, что проблема локального сопротивления решаема. Для этого с жителями необходимо вступать диалог, а не ставить их перед фактом. Это позволит не только снизить градус протестных настроений и достичь компромисса, но и повысить качество архитектурных решений.

ПЗЗ всему голова (или или нет)

Наличие и качество уплотнительной застройки зависит от градостроительной политики местной администрации. Ее основной инструмент – это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они, вместе с условиями подключения к сетям, задают инвестиционный потенциал земельного участка для застройщика. То есть у города есть инструмент, с помощью которого он может стимулировать или снижать привлекательность жилищного строительства в определенном месте. Однако, фактически, города не мотивированы устанавливать приоритет компактного развития, так как ориентированы на выполнение показателей эффективности, среди которых есть ввод жилья. В результате ПЗЗ играют второстепенную роль: их положения пересматриваются в интересах застройщика или просто не соблюдаются.

Другим важным инструментом, определяющим параметры жилищного строительства в городах, является государственная поддержка отрасли, которая направлена как на спрос, так и предложение. Её цель — максимизация количества вводимых квадратных метров жилья и повышение его доступности. Наиболее часто используемые инструменты – это поддержка отдельных категорий граждан, расселение аварийных домов и льготы по ипотеке. Как правило, пользователи таких программ интересуются наиболее дешевым жильем. А в условиях, когда застройщик не покрывает всех косвенных издержек, таковым является жилье на периферии. В результате деньги, выделяемые из государственного бюджета, стимулируют расползание, а не уплотнение.

Качественная уплотнительная застройка не возникнет сама по себе

Формирование плотной, экономически эффективной застройки и строительство наиболее доступного жилья — это разные цели, но их часто пытаются достичь одновременно, используя одни и те же инструменты. В принципе, город должен самостоятельно определить, что для него является приоритетом. Для того, чтобы такой выбор могли осуществить российские города, им необходимо иметь большую финансовую самостоятельность и развиваться в конкуренции друг с другом. В условиях текущей централизации и государственных приоритетов по строительству массового доступного жилья потенциал для развития качественной уплотнительной застройки крайне ограничен.

Приоритет уплотнения может быть выбран и на национальном уровне. Например, во Франции действуют три налога , которые вынуждают девелопера оплатить косвенные издержки от проектов, способствующих разрастанию городов: налог на инфраструктуру, единый налог на переустройство (покрывает затраты на поддержку и развитие природных территорий района, на архитектурное сопровождение проекта и финансирование общественного транспорта) и налог на низкую плотность застройки. Таким образом, французские власти не только признали издержки от расползания, но и количественно оценили их негативное воздействие через уровень налоговых ставок.

Читать дальше:
  • Сергей Баландин: «Искусство не прикреплено к белым стенам галереи»
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • «Школа новосела» ЖК АКВАМАРИН приняла первых «учеников»
  • 5 причин приехать на «Стрелку» этим летом
  • Алмаз Кучембаев: Наши люди в Верховном суде!
  • Администрация Тереньгульского района заказывает проект изменений в Правила землепользования и застройки и Генплан Тереньгульского городского поселения.
    11.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    В 7 дворах Ульяновска завершили капитальный ремонт по программе «Формирование комфортной городской среды».
    23.08.2017 Ульяновская Правда
    Во дворах Ульяновска появятся парковочные места - UlyanovskCity.RuВ 7 дворах завершен капремонт по программе «Формирование комфортной городской среды».
    22.08.2017 UlyanovskCity.Ru
    За горячую воду – только по нормативам - Симбирский КурьерВерховный суд РФ в споре с ресурсоснабжающими организациями встал на сторону потребителей, обязав тепловиков выставлять счета за горячую воду только на основании принятых в регионе нормативов.
    22.08.2017 Симбирский Курьер
    22 августа глава региона осмотрел благоустройство улиц в региональном центре.
    22.08.2017 Министерство строительства
    22 августа глава региона осмотрел благоустройство улиц в региональном центре.
    22.08.2017 Правительство Ульяновской области
    25 сентября в Ульяновске стартует отопительный сезон. В первую очередь к теплоисточнику подключат объекты социальной сферы.
    22.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Отопительный сезон в Ульяновске начнётся 25 сентября - АиФ УльяновскУльяновск, 22 августа - АиФ-Ульяновск. По информации управления ЖКХ администрации Ульяновска, всего к системе центрального отопления в областном центре подключат 3592 объекта, в том числе – 3140 жилых домов,
    22.08.2017 АиФ Ульяновск
    Мэрия Ульяновска утвердила график отключений горячей воды - АиФ УльяновскУльяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. По информации управления ЖКХ администрации, объекты городского хозяйства готовы к отопительному сезону на 96%.
    21.08.2017 АиФ Ульяновск
    CIMG7822-150x150 - ИА Ульяновск-город новостейВ Ульяновске утвердили график гидравлических испытаний. По информации управления ЖКХ администрации, объекты городского хозяйства готовы к отопительному сезону на 96%.
    21.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    За горячую воду – только по нормативам - Симбирский КурьерВерховный суд РФ в споре с ресурсоснабжающими организациями встал на сторону потребителей, обязав тепловиков выставлять счета за горячую воду только на основании принятых в регионе нормативов.
    22.08.2017 Симбирский Курьер
    В Ульяновске 25 сентября стартует отопительный сезон - Мэрия города УльяновскаВ первую очередь к теплоисточнику подключат объекты социальной сферы. Соответствующее постановление подписал глава региона Сергей Морозов.
    22.08.2017 Мэрия города Ульяновска
    Губернатор Ульяновской области в рамках рабочей поездки в муниципалитет 20 августа проконтролировал ход выполнения работ и встретился с жителями.
    21.08.2017 Правительство Ульяновской области
    Во дворах Ульяновска появляются парковочные места
    В 7 дворах Ульяновска завершили капитальный ремонт по программе «Формирование комфортной городской среды».
    Ульяновская Правда
    Отопительный сезон в Ульяновске начнётся 25 сентября - АиФ Ульяновск
    Отопительный сезон в Ульяновске начнётся 25 сентября
    Ульяновск, 22 августа - АиФ-Ульяновск. По информации управления ЖКХ администрации Ульяновска, всего к системе центрального отопления в областном центре подключат 3592 объекта, в том числе – 3140 жилых домов,
    АиФ Ульяновск
    Михаил Капитонов: «Здания – не параграфы из учебника, с ними не поспоришь» - АиФ Ульяновск
    Михаил Капитонов: «Здания – не параграфы из учебника, с ними не поспоришь»
    Архитектор Михаил Капитонов завершил свой цикл познавательных лекций, ранее он проводил экскурсии, рассказывая о разных периодах и стилях в жизни городского пространства,
    АиФ Ульяновск
    Полицейские спасли женщину из  горящего дома под Ульяновском - АиФ УльяновскУльяновск, 23 августа - АиФ-Ульяновск. Сотрудникам ППС во втором по величине городе области пришлось поработать спасателями на пожаре и спасти жизнь человеку.
    23.08.2017 АиФ Ульяновск
    Ночью в Ульяновске сгорели надворные постройки - UlyanovskCity.RuСегодня, 23 августа в 01:22 на ул.Диспетчерская в Железнодорожном районе произошло загорание надворных построек - пяти деревянных сараев.
    23.08.2017 UlyanovskCity.Ru
    На улице Урицкого загорелась "девятка" - UlyanovskCity.RuОколо полуночи 22 августа в Ленинском районе Ульяновска произошло загорание автомобиля ВАЗ 2109.
    23.08.2017 UlyanovskCity.Ru
    Ульяновец, сбивший под наркотиками пенсионерку, отсидит в колонии-поселении - АиФ Ульяновск
    Ульяновец, сбивший под наркотиками пенсионерку, отсидит в колонии-поселении
    Ульяновск, 22 августа - АиФ-Ульяновск. Вечером 12 мая этого года ранее судимый за изнасилование К., будучи в состоянии наркотического опьянения , управлял автомобилем Infiniti FX 35 Premium.
    АиФ Ульяновск
    От действий мошенников из Ульяновской области пострадали 43 человека - АиФ Ульяновск
    От действий мошенников из Ульяновской области пострадали 43 человека
    Ульяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. Как сообщает прокуратура региона, отбывавший в одной из региональных колоний наказание за кражи и грабежи Б. организовал преступную группу, специализировавшуюся на кибермошенничестве.
    АиФ Ульяновск
    В Ульяновске мужчина утонул в озере - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске мужчина утонул в озере
    Ульяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. 20 августа в 13.25 спасатели извлекли тело мужчины из лесного озера по улице Ипподромной в Ульяновске.
    АиФ Ульяновск
    Что смотреть в Ульяновске в «Ночь кино»? - АиФ УльяновскКакие фильмы для показа в акции «Ночь кино» можно будет посмотреть ульяновцам и каким образом они отбирались?
    23.08.2017 АиФ Ульяновск
    Приглашаем на «НОЧЬ КИНО» - Музей-заповедник Родина В.И. Ленина27 августа 2017 г. в День российского кино Всероссийская акция «Ночь кино» пройдёт во второй раз.
    23.08.2017 Музей-заповедник Родина В.И. Ленина
    Фильм с участием выпускника Тимирязевской детской школы искусств Елисея Никандрова вышел на экраны страны Летом этого года на экраны страны вышел фильм с участием выпускника Тимирязевской детской школы искусств Елисея
    23.08.2017 Ульяновский район
    Тишина накануне революции - Симбирский Курьер
    Тишина накануне революции
    Кандидат исторических наук, замдиректора НИИ истории и культуры Ульяновской области Надежда Липатова подготовила материал о том, как жили и чем занимались жители Симбирска накануне революции.
    Симбирский Курьер
    Жизнь, похожая на песню - Симбирский Курьер
    Жизнь, похожая на песню
    18 августа отметил 90-летний юбилей Василий Константинович Кирьянов. А теперь поднимите руку, у кого дрогнуло сердце при воспоминании о своём пионерском детстве?
    Симбирский Курьер
    Бесплатно покажут кино - Симбирский Курьер
    Бесплатно покажут кино
    26 августа на территории летнего кинотеатра в парке «Владимирский сад» состоится конкурсный показ четвертого Всемирного фестиваля уличного кино.
    Симбирский Курьер
    На прошедшем в столице Чувашии чемпионате России по тяжелой атлетике сразу три атлета из нашего региона поднялись на третью ступеньку пьедестала почета.
    23.08.2017 Ульяновская Правда
    19 золотых наград завоевали ульяновские динамовцы на соревнованиях в Лос-Анджелесе - МинспортПобедителями XVII Всемирных игр полицейских и пожарных стали пловцы Сергей Прохоров и Кира Володина, волейболисты Илья Маврин и Илья Лешуков, а также легкоатлеты Юрий Токмачев и Сергей Семенов.
    23.08.2017 Минспорт
    К 1 октября на главной спортивной арене Ленинского района Ульяновска появится новое футбольное поле.
    23.08.2017 Ульяновская Правда
    В Ульяновске установили пять светофоров - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске установили пять светофоров
    Ульяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. Два новых объекта со звуковыми сигналами для пешеходов-инвалидов по зрению установлены на перекрёстках проспекта Нариманова с улицами Мичурина-Зои Космодемьянской и Любови Шевцовой-Декабристов.
    АиФ Ульяновск
    Ульяновские боксеры привезли пять золотых, две серебряные и две бронзовые медали - Ульяновская Правда
    Ульяновские боксеры привезли пять золотых, две серебряные и две бронзовые медали
    Турнир по боксу, посвященный памяти Героя России Романа Китанина, проходил в рабочем посёлке Тамала Пензенской области с 17 по 19 августа.
    Ульяновская Правда
    Ульяновские дзюдоисты привезли из Казани красавец-кубок - Ульяновская Правда
    Ульяновские дзюдоисты привезли из Казани красавец-кубок
    Эту награду команда нашего региона получила за победу во всероссийском турнире на призы спортивного клуба «Самурай».
    Ульяновская Правда
    Полицейские спасли женщину из  горящего дома под Ульяновском - АиФ УльяновскУльяновск, 23 августа - АиФ-Ульяновск. Сотрудникам ППС во втором по величине городе области пришлось поработать спасателями на пожаре и спасти жизнь человеку.
    23.08.2017 АиФ Ульяновск
    На улице Урицкого загорелась "девятка" - UlyanovskCity.RuОколо полуночи 22 августа в Ленинском районе Ульяновска произошло загорание автомобиля ВАЗ 2109.
    23.08.2017 UlyanovskCity.Ru
    В минувший понедельник, 21 августа, в ходе проведенных оперативно-розыскных мероприятий,
    23.08.2017 УМВД Ульяновской области
    Изолирован от общества в колонии 42-летний житель областного центра, изобличенный  Прокуратурой Засвияжского района г.Ульяновска   в совершении корыстного преступления.
    23.08.2017 Прокуратура Ульяновской области
    Прокурор Ленинского района г.Ульяновска утвердил обвинительное заключение по уголовному делу в отношении жителя областного центра, подозреваемого в совершении преступления.
    23.08.2017 Прокуратура Ульяновской области