Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Свобода от жилья

Покупка квартиры ныне — это абсолютно неадекватное с точки зрения экономики действо. Тем не менее, застройщики продолжают строить, банки кредитовать, а люди покупать. Что движет весь этот механизм?

Лучшее время для покупки квартиры

Открытые данные «Сбербанка» и ЦБ РФ показывают, что объемы ипотечного кредитования в Ульяновской области, да и в среднем по РФ, серьезно не падают. Падают лишь ставки по ипотечным кредитам, средневзвешенное значение которых по состоянию на конец июня упало ниже 12% годовых (по данным ЦБ). Из этой ситуации реформаторы жилищной отрасли в лице Минстроя и АИЖК, а также многочисленные эксперты от первичного рынка делают далеко идущие выводы. Эти выводы легко можно свести в одну мантру, которую нещадно эксплуатируют многочисленные застройщики, наперебой из каждого утюга вещая с разными вариациями на тему того, что настало лучшее время для покупки квартиры для «решения жилищной проблемы».

Рынок находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Аргументы просты: цены минимальны, ставки минимальны, выбор большой, акции и рассрочки в изобилии, банки лояльны, а недвижимость — лучшее вложение средств. Сейчас или никогда. РИА «Рейтинг» вторит — почти во всех без исключения регионах время, необходимое некой средне-статистической семье для покупки среднестатистической квартиры, заметно снизилось — вычитая из средних по данным Росстата доходов расходы на прожиточный минимум, обзавестись собственной квартирой можно теперь в среднем всего за 6-8 лет. Отказывая себе во всем кроме того, что входит в ежегодно модифицируемый набор выживания. Строя близкие построения на основе данных того же Росстата, о неминуемой близости решения «жилищной проблемы» трубят Минстрой и регионы. Тенденции, мол, позитивные, доступность жилья растет, надо лишь увеличивать объемы его ввода. Заодно, конечно же, не забывать и про благоустройство к выборам, приписав его к вопросу через риторику «городской среды». Живем в лучшее время, пора вставать в очередь за дешевой ипотекой и подешевевшим жильем. Рынок, мол, находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Активный пассив

Именно во фразе «рынок жилья» и скрыта основная проблема. Рассуждать о рынке принято в экономических терминах, что ныне приводит к явному парадоксу — в этих терминах можно рассуждать о внешних индикаторах, но уже никак не объяснить поведение большей части главных участников рынка — покупателей, решающих «жилищную проблему». В нынешних условиях, столь красочно расписываемых властью и застройщиками, под это поведение крайне сложно подвести внятную экономическую базу, то есть объяснить процессы в схеме «деньги-товар». Неявность этого парадокса обеспечивается совершенной неважностью природы мотивации покупателей для власти и кредитных учреждений, что автоматически сводит все рассуждения о ней в зону маргинальности. Но перед тем, как в эту зону отправиться, сосредоточимся на самой сути парадокса.

То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

В тему:

  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • Суть его проста — переизбыток уже накопленного жилья, сопряженный с продолжением ввода все новых и новых квадратных метров со все большей степенью формальной доступности. Итог подобной тенденции вполне на первый взгляд рыночный — неминуемое снижение цен на «вторичке» по простой причине наличия большого количества предложений для улучшения жилищных условий на «первичке». Следствие из этого — вывод массы «подвисших» жилых активов на рынок аренды жилья, что в свою очередь приводит к снижению арендных ставок. В крайнем выражении — даже просто до стоимости содержания жилья, что уже сейчас стало нормальной практикой для квартир в малых городах-райцентрах. То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

    Понятно, что при сугубо экономическом подходе эта ситуация должна была бы полностью снести обе главенствующие риторики — и риторику «рынка жилья» и риторику «решения жилищной проблемы». Снести просто ввиду отсутствия под ними экономического базиса.

    Приведем крайне простой расчет, одинаково адекватный для Ульяновска, Саратова, среднего Подмосковья и других подобных городов с разницей по цифрам в 10-30%, но с сохранением общих соотношений и наблюдений. За последние два года стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Ульяновске упала до 8-10 тысяч рублей при средней стоимости содержания этой же квартиры в 3-4 тысячи рублей. Предложение при этом опережает спрос. Таким образом оказывается, что стоимость проживания в подобной арендной квартире и в аналогичной собственной составляет 4-5 тысяч рублей в месяц. Это плата за то, что у кого-то есть своя квартира, а у вас нет.

    Простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет.

    Аналогичная квартира «от застройщика» обойдется в том же самом районе в 1,3-1,7 миллиона рублей. Предположим, что покупается она по «правильной» ипотеке с первоначальным взносом тысяч в 400 рублей по минимальной ставке в 12% годовых, что преподносится ныне как великое достижение на ниве улучшения доступности жилья и решения жилищной проблемы. При сроке ипотеки в 10-12 лет ежемесячный платеж за ту же квартиру составит 15-17 тысяч рублей. И это без учета затрат на ремонт, ведь квартира будет за эти деньги в лучшем случае с черновой отделкой.

    Мы специально выбрали в качестве примера именно такое жилье, которое преподносится как панацея от жилищной проблемы — типовое и недорогое. И даже на нем, в столь «исключительных» и «лучших для покупки» условиях, со всей очевидностью видна экономическая сомнительность покупки даже без какого-либо дополнительного анализа. Действительно, простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет. При этом риски «экономических неурядиц», «сгорания денег» и прочего в обоих случаях те же, что и при ипотеке.

    Конечно, пример специально выбран особо показательный, но соотношения будут в любом случае примерно такого же порядка — говорить об экономическом поведении тут очень тяжело. Столь же сложно всерьез рассуждать и о наличии серьезной «жилищной проблемы», в качестве главного аргумента существования которой власть обычно демонстрирует различные списки очередников.

    Нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется.

    Особенно рельефно ситуация проявляется на фоне общих тенденций — жилье «эконом-класса» продолжают активно строить, а «вторичка» продолжает столь же активно высвобождаться ввиду простого вымирания населения ввиду демографической ямы — наложения эха войны на кризис деторождения 90-х годов. То есть, нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется. Общий вектор однозначен — востребованность квартир «эконом-класса» в любом виде (покупка или аренда) будет продолжать падать вплоть до нуля, то есть до момента, когда пассив в виде никому ненужных квадратных метров люди будут готовы сдавать по себестоимости их содержания.

    И на этом фоне банки продолжают активно выдавать ипотеки «первого жилья» (в общей массе ипотек кредитов на улучшение жилищных условий не более четверти), АИЖК и Минстрой принимать новые программы строительство дешевого жилья, застройщики строить «однушки» и «двушки», а аналитики декларировать «лучшее время для покупки» и «дно цен». С точки зрения экономики ситуация абсурдная. Покупка дешевеющего и теряющего ликвидность товара за деньги, дефицит которых растет, – это нонсенс. Без которого, впрочем, было бы совсем плохо — если бы совсем не рыночное поведение покупателей, то за факт взятия ипотеки надо было бы доплачивать, а квартиры раздавать бесплатно, чтобы застройщикам не нести бремени содержания имущества, залоговая стоимость которого ввиду этого бремени должна стремиться к отрицательным величинам.

    Свобода от жилища

    Объяснение описанному парадоксу находится единственное — мотивация покупателей и логика их действий не носят экономической природы. Это предусматривается действующими моделями анализа «рынка», но только в отношении элитной или просто комфортной недвижимости, которая рассматривается либо как статусная вещь, покупка которой не требует сугубо экономической мотивации, либо как жизненная необходимость увеличения жилой площади. А вот в отношении жилья «первой покупки» считается, что покупатели выступают в роли экономических агентов. Но это не так.

    «Свой угол» становится самоценностью.

    Основная мотивация отлично описывается в этом случае фразой «свой угол», к которой следует зачастую прибавлять «любой ценой». Эта установка ценностная, а не экономическая, вызванная к жизни многолетней инерцией «жилищной проблемы» старшего и среднего поколения, выросших в позднем СССР, наложенная на социальную инженерию государства, для которой «жилищная проблема» была и остается одним из излюбленных инструментов. Настолько излюбленных, что отказаться от него власть не готова по сей день — и следуя за культурным кодом населенных на территорию, и наследуя привычные практики «социальной ответственности».

    Итог подобного стремления к собственному жилью через призму веры в «жилищную проблему» заключается в причинно-следственной инверсии, когда «свой угол» становится самоценностью. Это приводит к своеобразному пониманию жизненной свободы в свете «жилищной проблемы» ни как свободы от своего жилища, а как неизбежности бремени его обретения. Понятно, что при таких ценностных установках экономика отходит на второй план.

    Читать дальше:
  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • этажность - ИА Ульяновск-город новостейБольшинство россиян хотели бы жить в собственном частном доме, но вектор государственных усилий направлен исключительно на поддержку расквартирования.
    11.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    «Губернаторская ипотека» поможет улучшить жилищные условия 240 жителям Ульяновской области Всего на программу «Губернаторская ипотека» в текущем году из региональной казны планируется направить 18 миллионов рублей.
    10.08.2017 Ульяновский район
    С начала года в проекте уже приняли участие и смогли въехать в новые квартиры 188 семей.
    04.08.2017 Ульяновская Правда
    22219631_10213143498815171_3605125524035205310_o - ИА Ульяновск-город новостейВ преддверии 55-летия старейшего ульяновского комбината крупнопанельного домостроения «КПД-1» мы посетили предприятие, поговорили с главным инженером Виктором Конновым, работающим на заводе с 1976 года,
    16.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    ЧАСТНОЕ ТЕПЛО УДОБНЕЙ? - Газета ВперёдЗа три года в организацию городской системы теплоснабжения инвесторы вложат 124 миллиона рублей.
    16.10.2017 Газета Вперёд
    dvorez - ИА Ульяновск-город новостей85 миллионов рублей планирует потратить облправительство на покупку здания в центре Ульяновска, в котором должны будут работать региональные агентства по госимуществу и архитектуре,
    16.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    В Старомайнском районе ведется подготовка дорожной инфраструктуры к ее содержанию в зимний период.
    15.10.2017 Ульяновская Правда
    Депутат Заксобрания и участник ОНФ Геннадий Антонцев направил письмо главе города Сергею Панчину и депутатам Гордумы Ульяновска, в котором попросил не настаивать на увольнении зама главы администрации города Сергея Гигирева.
    13.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Ульяновский областной суд оставил без изменения решение, которым отказал жителю областного центра в возложении обязанности на ПАО «Ульяновскэнерго» произвести перерасчет и взыскании компенсации морального вреда.
    13.10.2017 Ульяновский областной суд
    Алсу Айзатуллина контролирует ход ремонтных работ в дворах своего округа - Единая РоссияНапомним, программа партии «Единая Россия» «Городская среда» дает возможность преобразиться целому ряду ульяновских дворов В рамках нее на придомовых территориях появляются урны, лавочки, освещение,
    13.10.2017 Единая Россия
    22219631_10213143498815171_3605125524035205310_o - ИА Ульяновск-город новостейВ преддверии 55-летия старейшего ульяновского комбината крупнопанельного домостроения «КПД-1» мы посетили предприятие, поговорили с главным инженером Виктором Конновым, работающим на заводе с 1976 года,
    16.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    dvorez - ИА Ульяновск-город новостей85 миллионов рублей планирует потратить облправительство на покупку здания в центре Ульяновска, в котором должны будут работать региональные агентства по госимуществу и архитектуре,
    16.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    ЧАСТНОЕ ТЕПЛО УДОБНЕЙ? - Газета ВперёдЗа три года в организацию городской системы теплоснабжения инвесторы вложат 124 миллиона рублей.
    16.10.2017 Газета Вперёд
    А если снег и гололед? Дорожная техника спасет!
    В Старомайнском районе ведется подготовка дорожной инфраструктуры к ее содержанию в зимний период.
    Ульяновская Правда
    Депутаты Ульяновской думы рекомендуют уволить Сергея Гигирева - АиФ Ульяновск
    Депутаты Ульяновской думы рекомендуют уволить Сергея Гигирева
    Ульяновск, 13 октября - АиФ-Ульяновск. Как сообщает Ульяновская дума, утром 11 октября специалисты компании «Т Плюс» без уведомления отключили от теплоисточника 172 здания, в числе которых 142 многоквартирных жилых дома.
    АиФ Ульяновск
    Мы хозяева или заложники? Это выясняли в прошлом году собственники квартир в домах по улице Игошина. Тогда они ещё думали, что хозяева… - АиФ Ульяновск
    Кому ключ от подвала? В Ульяновске начали судить председателей домов
    На повестке дня – проблема доверия и взаимодействия между УК и собственниками.
    АиФ Ульяновск
    Никиту Белых арестовали, когда он взял в кафе пакет с 400 тысячами евро. Была ли это взятка - решит суд. Фото: sledcom.ru - Комсомольская правдаСпецкор «КП» Владимир Ворсобин отправился в Кировскую область, что бы лично выяснить — что довело экс-главу этого региона - романтика и демократа Никиту Белых до обвинения в коррупции.
    17.10.2017 Комсомольская правда
    Двое ульяновцев занимались кражами из дачных домов - UlyanovskCity.RuВ ходе проведенных оперативно-розыскных мероприятий сотрудники полиции задержали 22-летних ульяновцев по подозрению в совершении трех краж из садовых обществ, расположенных на территории Ленинского района областного центра.
    17.10.2017 UlyanovskCity.Ru
    "Опель" и "Калина" столкнулись в Ульяновске: есть пострадавший - UlyanovskCity.RuВ минувшее воскресенье, 15 октября, в 17.35 час. на улице Шолмова, д. 5 Засвияжского района произошла авария.
    17.10.2017 UlyanovskCity.Ru
    Погибли в Сирии - Симбирский Курьер
    Погибли в Сирии
    10 октября произошла трагедия в сирийском аэропорту Хмеймим. Самолет СУ-24 с двумя пилотами на борту и с полным комплектом боеприпасов загорелся.
    Симбирский Курьер
    Взял в заложники сотрудницу церкви - Симбирский Курьер
    Взял в заложники сотрудницу церкви
    Вечером в среду полицейские перекрыли дорогу на улице Репина - оперативные мероприятия проводились в местной церкви.
    Симбирский Курьер
    Житель Ульяновской области убил пенсионерку из-за 150 рублей - АиФ Ульяновск
    Житель Ульяновской области убил пенсионерку из-за 150 рублей
    Ульяновск, 16 октября - АиФ-Ульяновск. В Ульяновской области завершено расследование уголовного дела в отношении 55-летнего местного жителя, обвиняемого в убийстве, совершённом из корыстных  побуждений.
    АиФ Ульяновск
    Три семьи. Классика на современной сцене от «Золотой маски» - АиФ УльяновскКак ставить классику на современной театральной сцене? Очевидно, так, чтобы от классических пьес и сюжетов не пахло нафталином, чтобы новое поколение зрителей увидело, услышало,
    16.10.2017 АиФ Ульяновск
    Он был Ломоносовым Поволжья - Симбирский КурьерВ календаре памятных дат Ульяновской области среди родившихся 12 октября стоит имя Петра Ивановича Рычкова (1712-1777).
    16.10.2017 Симбирский Курьер
    Ее скрипка звучит блестяще, как шелк, и нежно - Симбирский Курьер14 октября, в 17.00, в Большом зале Ленинского мемориала выступит Ульяновский симфонический оркестр под управлением заслуженного деятеля искусств РФ Олега Зверева и солистка,
    16.10.2017 Симбирский Курьер
    Маюко Камио: «Мечтала стать скрипачкой и играть русскую музыку» - Ульяновская Правда
    Маюко Камио: «Мечтала стать скрипачкой и играть русскую музыку»
    Ослепительная, изящная японская скрипачка Маюко Камио в субботу, 14 октября, вместе с Ульяновским симфоническим оркестром «Губернаторский» выступила на сцене Ленинского мемориала.
    Ульяновская Правда
    «Чайка» улетела и вернулась - Симбирский Курьер
    «Чайка» улетела и вернулась
    Ульяновский драматический театр вернулся с гастролей из Самары и Еревана, где представил две премьеры 232-го театрального сезона.
    Симбирский Курьер
    На заседании техкомитета Международной Федерации хоккея с мячом 14 октября утвержден перенос сроков проведения Первенства мира среди старших юношей в Ульяновске.
    17.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    В парке «Дружбы народов» меняют дренаж, на турнире по кудо ульяновцы завоевали 32 медали, храм Михаила Архангела перенесли к парку «Победа». Видеодневник - Мэрия города Ульяновска• В парке «Дружбы народов» приступили к капитальному ремонту сооружений инженерной защиты склона: при помощи экскаватора и другой строительной техники демонтируют старые лотки, укладывают новые дренажные трубы и делают колодцы.
    17.10.2017 Мэрия города Ульяновска
    По информации официального сайта ХК “Волга”, 21 октября на “Волга-Спорт-Арене” состоится встреча команда и тренерского состава с болельщиками.
    17.10.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Резервный бокс - Симбирский Курьер
    Резервный бокс
    Без наград остались спортсмены Ульяновской области на чемпионате России по боксу, прошедшем в Грозном.
    Симбирский Курьер
    Надежды и помарка - Симбирский Курьер
    Надежды и помарка
    Сборная Ульяновской области по художественной гимнастике стала бронзовым призером всероссийских стартов «Надежды России».
    Симбирский Курьер
    Шопин готовится к Кубку мира - Симбирский Курьер
    Шопин готовится к Кубку мира
    В начале октября ульяновский биатлонист Юрий Шопин отправился в группе из шести человек основного состава сборной России на тренировочный сбор в австрийский Рамзау.
    Симбирский Курьер
    ИНФОРМАЦИЯ О НАЧАЛЕ ПРОЦЕДУРЫ ДОВЫБОРОВ В СОСТАВ ОБЩЕСТВЕННОЙ ПАЛАТЫ УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ В соответствии со статьёй 5 Закона Ульяновской области от 23 декабря 2016 года № 202-ЗО «Об Общественной палате Ульяновской обла
    17.10.2017 Законодательное Собрание
    Представляем вашему вниманию видеоработы участниц конкурса. Каждой из представительниц медиа Ульяновской области пришлось погрузиться в совершенно непривычную сферу деятельности.
    17.10.2017 Ульяновская Правда
    Житель региона убил пенсионерку из-за 150 рублей - Ульяновская ПравдаЗавершено расследование уголовного дела в отношении 55-летнего жителя Ульяновской области, обвиняемого в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст.
    16.10.2017 Ульяновская Правда
    Наших видно издалека. УлГТУ отметил 60-летие - Ульяновская ПравдаЮбилей на днях отметил один из самых прославленных вузов региона. 60 лет исполнилось Ульяновскому государственному техническому университету.
    16.10.2017 Ульяновская Правда
    В Ульяновске фонтаны отправили на зимовку - Мэрия города УльяновскаПо информации управления по благоустройству, 6 плавучих фонтанов, расположенных в акватории Свияги, в соответствии с регламентом законсервировали.
    16.10.2017 Мэрия города Ульяновска