Свобода от жилья

Покупка квартиры ныне — это абсолютно неадекватное с точки зрения экономики действо. Тем не менее, застройщики продолжают строить, банки кредитовать, а люди покупать. Что движет весь этот механизм?

Лучшее время для покупки квартиры

Открытые данные «Сбербанка» и ЦБ РФ показывают, что объемы ипотечного кредитования в Ульяновской области, да и в среднем по РФ, серьезно не падают. Падают лишь ставки по ипотечным кредитам, средневзвешенное значение которых по состоянию на конец июня упало ниже 12% годовых (по данным ЦБ). Из этой ситуации реформаторы жилищной отрасли в лице Минстроя и АИЖК, а также многочисленные эксперты от первичного рынка делают далеко идущие выводы. Эти выводы легко можно свести в одну мантру, которую нещадно эксплуатируют многочисленные застройщики, наперебой из каждого утюга вещая с разными вариациями на тему того, что настало лучшее время для покупки квартиры для «решения жилищной проблемы».

Рынок находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Аргументы просты: цены минимальны, ставки минимальны, выбор большой, акции и рассрочки в изобилии, банки лояльны, а недвижимость — лучшее вложение средств. Сейчас или никогда. РИА «Рейтинг» вторит — почти во всех без исключения регионах время, необходимое некой средне-статистической семье для покупки среднестатистической квартиры, заметно снизилось — вычитая из средних по данным Росстата доходов расходы на прожиточный минимум, обзавестись собственной квартирой можно теперь в среднем всего за 6-8 лет. Отказывая себе во всем кроме того, что входит в ежегодно модифицируемый набор выживания. Строя близкие построения на основе данных того же Росстата, о неминуемой близости решения «жилищной проблемы» трубят Минстрой и регионы. Тенденции, мол, позитивные, доступность жилья растет, надо лишь увеличивать объемы его ввода. Заодно, конечно же, не забывать и про благоустройство к выборам, приписав его к вопросу через риторику «городской среды». Живем в лучшее время, пора вставать в очередь за дешевой ипотекой и подешевевшим жильем. Рынок, мол, находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Активный пассив

Именно во фразе «рынок жилья» и скрыта основная проблема. Рассуждать о рынке принято в экономических терминах, что ныне приводит к явному парадоксу — в этих терминах можно рассуждать о внешних индикаторах, но уже никак не объяснить поведение большей части главных участников рынка — покупателей, решающих «жилищную проблему». В нынешних условиях, столь красочно расписываемых властью и застройщиками, под это поведение крайне сложно подвести внятную экономическую базу, то есть объяснить процессы в схеме «деньги-товар». Неявность этого парадокса обеспечивается совершенной неважностью природы мотивации покупателей для власти и кредитных учреждений, что автоматически сводит все рассуждения о ней в зону маргинальности. Но перед тем, как в эту зону отправиться, сосредоточимся на самой сути парадокса.

То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

В тему:

  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • Суть его проста — переизбыток уже накопленного жилья, сопряженный с продолжением ввода все новых и новых квадратных метров со все большей степенью формальной доступности. Итог подобной тенденции вполне на первый взгляд рыночный — неминуемое снижение цен на «вторичке» по простой причине наличия большого количества предложений для улучшения жилищных условий на «первичке». Следствие из этого — вывод массы «подвисших» жилых активов на рынок аренды жилья, что в свою очередь приводит к снижению арендных ставок. В крайнем выражении — даже просто до стоимости содержания жилья, что уже сейчас стало нормальной практикой для квартир в малых городах-райцентрах. То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

    Понятно, что при сугубо экономическом подходе эта ситуация должна была бы полностью снести обе главенствующие риторики — и риторику «рынка жилья» и риторику «решения жилищной проблемы». Снести просто ввиду отсутствия под ними экономического базиса.

    Приведем крайне простой расчет, одинаково адекватный для Ульяновска, Саратова, среднего Подмосковья и других подобных городов с разницей по цифрам в 10-30%, но с сохранением общих соотношений и наблюдений. За последние два года стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Ульяновске упала до 8-10 тысяч рублей при средней стоимости содержания этой же квартиры в 3-4 тысячи рублей. Предложение при этом опережает спрос. Таким образом оказывается, что стоимость проживания в подобной арендной квартире и в аналогичной собственной составляет 4-5 тысяч рублей в месяц. Это плата за то, что у кого-то есть своя квартира, а у вас нет.

    Простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет.

    Аналогичная квартира «от застройщика» обойдется в том же самом районе в 1,3-1,7 миллиона рублей. Предположим, что покупается она по «правильной» ипотеке с первоначальным взносом тысяч в 400 рублей по минимальной ставке в 12% годовых, что преподносится ныне как великое достижение на ниве улучшения доступности жилья и решения жилищной проблемы. При сроке ипотеки в 10-12 лет ежемесячный платеж за ту же квартиру составит 15-17 тысяч рублей. И это без учета затрат на ремонт, ведь квартира будет за эти деньги в лучшем случае с черновой отделкой.

    Мы специально выбрали в качестве примера именно такое жилье, которое преподносится как панацея от жилищной проблемы — типовое и недорогое. И даже на нем, в столь «исключительных» и «лучших для покупки» условиях, со всей очевидностью видна экономическая сомнительность покупки даже без какого-либо дополнительного анализа. Действительно, простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет. При этом риски «экономических неурядиц», «сгорания денег» и прочего в обоих случаях те же, что и при ипотеке.

    Конечно, пример специально выбран особо показательный, но соотношения будут в любом случае примерно такого же порядка — говорить об экономическом поведении тут очень тяжело. Столь же сложно всерьез рассуждать и о наличии серьезной «жилищной проблемы», в качестве главного аргумента существования которой власть обычно демонстрирует различные списки очередников.

    Нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется.

    Особенно рельефно ситуация проявляется на фоне общих тенденций — жилье «эконом-класса» продолжают активно строить, а «вторичка» продолжает столь же активно высвобождаться ввиду простого вымирания населения ввиду демографической ямы — наложения эха войны на кризис деторождения 90-х годов. То есть, нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется. Общий вектор однозначен — востребованность квартир «эконом-класса» в любом виде (покупка или аренда) будет продолжать падать вплоть до нуля, то есть до момента, когда пассив в виде никому ненужных квадратных метров люди будут готовы сдавать по себестоимости их содержания.

    И на этом фоне банки продолжают активно выдавать ипотеки «первого жилья» (в общей массе ипотек кредитов на улучшение жилищных условий не более четверти), АИЖК и Минстрой принимать новые программы строительство дешевого жилья, застройщики строить «однушки» и «двушки», а аналитики декларировать «лучшее время для покупки» и «дно цен». С точки зрения экономики ситуация абсурдная. Покупка дешевеющего и теряющего ликвидность товара за деньги, дефицит которых растет, – это нонсенс. Без которого, впрочем, было бы совсем плохо — если бы совсем не рыночное поведение покупателей, то за факт взятия ипотеки надо было бы доплачивать, а квартиры раздавать бесплатно, чтобы застройщикам не нести бремени содержания имущества, залоговая стоимость которого ввиду этого бремени должна стремиться к отрицательным величинам.

    Свобода от жилища

    Объяснение описанному парадоксу находится единственное — мотивация покупателей и логика их действий не носят экономической природы. Это предусматривается действующими моделями анализа «рынка», но только в отношении элитной или просто комфортной недвижимости, которая рассматривается либо как статусная вещь, покупка которой не требует сугубо экономической мотивации, либо как жизненная необходимость увеличения жилой площади. А вот в отношении жилья «первой покупки» считается, что покупатели выступают в роли экономических агентов. Но это не так.

    «Свой угол» становится самоценностью.

    Основная мотивация отлично описывается в этом случае фразой «свой угол», к которой следует зачастую прибавлять «любой ценой». Эта установка ценностная, а не экономическая, вызванная к жизни многолетней инерцией «жилищной проблемы» старшего и среднего поколения, выросших в позднем СССР, наложенная на социальную инженерию государства, для которой «жилищная проблема» была и остается одним из излюбленных инструментов. Настолько излюбленных, что отказаться от него власть не готова по сей день — и следуя за культурным кодом населенных на территорию, и наследуя привычные практики «социальной ответственности».

    Итог подобного стремления к собственному жилью через призму веры в «жилищную проблему» заключается в причинно-следственной инверсии, когда «свой угол» становится самоценностью. Это приводит к своеобразному пониманию жизненной свободы в свете «жилищной проблемы» ни как свободы от своего жилища, а как неизбежности бремени его обретения. Понятно, что при таких ценностных установках экономика отходит на второй план.

    Читать дальше:
  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  •  
    По теме
    этажность - ИА Ульяновск-город новостей Большинство россиян хотели бы жить в собственном частном доме, но вектор государственных усилий направлен исключительно на поддержку расквартирования.
    11.08.2017
    «Губернаторская ипотека» поможет улучшить жилищные условия 240 жителям Ульяновской области Всего на программу «Губернаторская ипотека» в текущем году из региональной казны планируется направить 18 миллионов рублей.
    10.08.2017
     
    авария - ИА Ульяновск-город новостей Через несколько арбитражных инстанций прошел спор между чиновниками из Инзенского района и ульяновским управлением ФАС о том, как быстро может быть устранена авария на электросетях.
    19.06.2018
    сквер2 - ИА Ульяновск-город новостей В понедельник губернатор Сергей Морозов отреагировал на переживания засвияжцев по поводу небольшой аллеи на улице Рябикова за памятником жертвам Чернобыля.
    19.06.2018
     
    генплан - ИА Ульяновск-город новостей После выборов Сергея Панчина мэром Ульяновска губернатор Сергей Морозов напомнил о принимающемся уже несколько лет Генеральном плане Ульяновска.
    18.06.2018
     
    Энергетики Ульяновского филиала ПАО «Т Плюс» восстанавливают технологическое повреждение на участке трубопровода в районе улицы Пушкарева.
    18.06.2018
     
    авария - ИА Ульяновск-город новостей Через несколько арбитражных инстанций прошел спор между чиновниками из Инзенского района и ульяновским управлением ФАС о том, как быстро может быть устранена авария на электросетях.
    19.06.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Если есть решение суда в вашу пользу, срочно действуйте! 29 мая в отношении Городской управляющей компании (ГУК) Засвияжского района введена процедура банкротства на стадии наблюдения.
    12.06.2018 АиФ Ульяновск
    Вода в системе городского водоснабжения Ульяновска контролируется по 89 показателям, которые характеризуют общее качество воды, например, цветность и мутность, а также содержание металлов, хлоритов, микробов, бактерий и т.д.
    08.06.2018 Ulpravda.Ru
    Житель Ульяновской области признан виновным в причинении смерти знакомому - Следственный комитет Собранные следственными органами Следственного комитета Российской Федерации по Ульяновской области доказательства признаны судом достаточными для вынесения приговора 27-летнему местному жителю Николаю Сорокину.
    19.06.2018 Следственный комитет
    Ульяновск, 18 июня - АиФ-Ульяновск. Совершая неудачный маневр, вероятно, при попытке помыть машину, на съезде с Волжской дамбы в районе спуска Рылеева, водитель Chery допустил скатывание автомобиля в Волгу.
    18.06.2018 АиФ Ульяновск
    Улправда - Ulpravda.Ru 19 июня | 11:33 Поделиться Культура 19.06.
    19.06.2018 Ulpravda.Ru
    Ульяновские семьи приглашают на йогу - Мэрия города Ульяновска Как сообщили нам в управлении физической культуры и спорта администрации города, ежедневно с понедельника по субботу с 8:00 до 8:30 на стадионе «Старт» проходит утренняя зарядка.
    19.06.2018 Мэрия города Ульяновска
    БОЛЕЕМ ЗА НАШИХ ВМЕСТЕ! - администрация г. Димитровград Во вторник 19 июня приглашаю всех футбольных болельщиков на стадион "Строитель" в 22 часа местного времени.
    19.06.2018 администрация г. Димитровград
    Таксисты на счетчике рубли меняют на евро, а рестораны предлагают иностранным болельщикам отдельное меню с удвоенным ценником Олег АДАМОВИЧ @OAAdamovich Считается, что крупные спортивные мероприятия — олимпиады,
    18.06.2018 Комсомольская правда
    Ульяновские семьи приглашают на йогу - Мэрия города Ульяновска Как сообщили нам в управлении физической культуры и спорта администрации города, ежедневно с понедельника по субботу с 8:00 до 8:30 на стадионе «Старт» проходит утренняя зарядка.
    19.06.2018 Мэрия города Ульяновска
    В связи с проведением мероприятий, посвященных национальному татарскому празднику Сабантуй, будет ограничено движение транспортных средств 23 июня с 8.00 до 15.00 на автомобильной дороге по Мулловскому шоссе,
    18.06.2018 администрация г. Димитровград
    #благоустройствогородаДд В рамках подготовки к новому отопительному сезону специалисты МУП «Гортепло» произвели замену 360 метров теплосети системы отопления по улице Лермонтова, 10-47,
    18.06.2018 администрация г. Димитровград