Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Свобода от жилья

Покупка квартиры ныне — это абсолютно неадекватное с точки зрения экономики действо. Тем не менее, застройщики продолжают строить, банки кредитовать, а люди покупать. Что движет весь этот механизм?

Лучшее время для покупки квартиры

Открытые данные «Сбербанка» и ЦБ РФ показывают, что объемы ипотечного кредитования в Ульяновской области, да и в среднем по РФ, серьезно не падают. Падают лишь ставки по ипотечным кредитам, средневзвешенное значение которых по состоянию на конец июня упало ниже 12% годовых (по данным ЦБ). Из этой ситуации реформаторы жилищной отрасли в лице Минстроя и АИЖК, а также многочисленные эксперты от первичного рынка делают далеко идущие выводы. Эти выводы легко можно свести в одну мантру, которую нещадно эксплуатируют многочисленные застройщики, наперебой из каждого утюга вещая с разными вариациями на тему того, что настало лучшее время для покупки квартиры для «решения жилищной проблемы».

Рынок находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Аргументы просты: цены минимальны, ставки минимальны, выбор большой, акции и рассрочки в изобилии, банки лояльны, а недвижимость — лучшее вложение средств. Сейчас или никогда. РИА «Рейтинг» вторит — почти во всех без исключения регионах время, необходимое некой средне-статистической семье для покупки среднестатистической квартиры, заметно снизилось — вычитая из средних по данным Росстата доходов расходы на прожиточный минимум, обзавестись собственной квартирой можно теперь в среднем всего за 6-8 лет. Отказывая себе во всем кроме того, что входит в ежегодно модифицируемый набор выживания. Строя близкие построения на основе данных того же Росстата, о неминуемой близости решения «жилищной проблемы» трубят Минстрой и регионы. Тенденции, мол, позитивные, доступность жилья растет, надо лишь увеличивать объемы его ввода. Заодно, конечно же, не забывать и про благоустройство к выборам, приписав его к вопросу через риторику «городской среды». Живем в лучшее время, пора вставать в очередь за дешевой ипотекой и подешевевшим жильем. Рынок, мол, находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Активный пассив

Именно во фразе «рынок жилья» и скрыта основная проблема. Рассуждать о рынке принято в экономических терминах, что ныне приводит к явному парадоксу — в этих терминах можно рассуждать о внешних индикаторах, но уже никак не объяснить поведение большей части главных участников рынка — покупателей, решающих «жилищную проблему». В нынешних условиях, столь красочно расписываемых властью и застройщиками, под это поведение крайне сложно подвести внятную экономическую базу, то есть объяснить процессы в схеме «деньги-товар». Неявность этого парадокса обеспечивается совершенной неважностью природы мотивации покупателей для власти и кредитных учреждений, что автоматически сводит все рассуждения о ней в зону маргинальности. Но перед тем, как в эту зону отправиться, сосредоточимся на самой сути парадокса.

То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

В тему:

  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • Суть его проста — переизбыток уже накопленного жилья, сопряженный с продолжением ввода все новых и новых квадратных метров со все большей степенью формальной доступности. Итог подобной тенденции вполне на первый взгляд рыночный — неминуемое снижение цен на «вторичке» по простой причине наличия большого количества предложений для улучшения жилищных условий на «первичке». Следствие из этого — вывод массы «подвисших» жилых активов на рынок аренды жилья, что в свою очередь приводит к снижению арендных ставок. В крайнем выражении — даже просто до стоимости содержания жилья, что уже сейчас стало нормальной практикой для квартир в малых городах-райцентрах. То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

    Понятно, что при сугубо экономическом подходе эта ситуация должна была бы полностью снести обе главенствующие риторики — и риторику «рынка жилья» и риторику «решения жилищной проблемы». Снести просто ввиду отсутствия под ними экономического базиса.

    Приведем крайне простой расчет, одинаково адекватный для Ульяновска, Саратова, среднего Подмосковья и других подобных городов с разницей по цифрам в 10-30%, но с сохранением общих соотношений и наблюдений. За последние два года стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Ульяновске упала до 8-10 тысяч рублей при средней стоимости содержания этой же квартиры в 3-4 тысячи рублей. Предложение при этом опережает спрос. Таким образом оказывается, что стоимость проживания в подобной арендной квартире и в аналогичной собственной составляет 4-5 тысяч рублей в месяц. Это плата за то, что у кого-то есть своя квартира, а у вас нет.

    Простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет.

    Аналогичная квартира «от застройщика» обойдется в том же самом районе в 1,3-1,7 миллиона рублей. Предположим, что покупается она по «правильной» ипотеке с первоначальным взносом тысяч в 400 рублей по минимальной ставке в 12% годовых, что преподносится ныне как великое достижение на ниве улучшения доступности жилья и решения жилищной проблемы. При сроке ипотеки в 10-12 лет ежемесячный платеж за ту же квартиру составит 15-17 тысяч рублей. И это без учета затрат на ремонт, ведь квартира будет за эти деньги в лучшем случае с черновой отделкой.

    Мы специально выбрали в качестве примера именно такое жилье, которое преподносится как панацея от жилищной проблемы — типовое и недорогое. И даже на нем, в столь «исключительных» и «лучших для покупки» условиях, со всей очевидностью видна экономическая сомнительность покупки даже без какого-либо дополнительного анализа. Действительно, простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет. При этом риски «экономических неурядиц», «сгорания денег» и прочего в обоих случаях те же, что и при ипотеке.

    Конечно, пример специально выбран особо показательный, но соотношения будут в любом случае примерно такого же порядка — говорить об экономическом поведении тут очень тяжело. Столь же сложно всерьез рассуждать и о наличии серьезной «жилищной проблемы», в качестве главного аргумента существования которой власть обычно демонстрирует различные списки очередников.

    Нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется.

    Особенно рельефно ситуация проявляется на фоне общих тенденций — жилье «эконом-класса» продолжают активно строить, а «вторичка» продолжает столь же активно высвобождаться ввиду простого вымирания населения ввиду демографической ямы — наложения эха войны на кризис деторождения 90-х годов. То есть, нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется. Общий вектор однозначен — востребованность квартир «эконом-класса» в любом виде (покупка или аренда) будет продолжать падать вплоть до нуля, то есть до момента, когда пассив в виде никому ненужных квадратных метров люди будут готовы сдавать по себестоимости их содержания.

    И на этом фоне банки продолжают активно выдавать ипотеки «первого жилья» (в общей массе ипотек кредитов на улучшение жилищных условий не более четверти), АИЖК и Минстрой принимать новые программы строительство дешевого жилья, застройщики строить «однушки» и «двушки», а аналитики декларировать «лучшее время для покупки» и «дно цен». С точки зрения экономики ситуация абсурдная. Покупка дешевеющего и теряющего ликвидность товара за деньги, дефицит которых растет, – это нонсенс. Без которого, впрочем, было бы совсем плохо — если бы совсем не рыночное поведение покупателей, то за факт взятия ипотеки надо было бы доплачивать, а квартиры раздавать бесплатно, чтобы застройщикам не нести бремени содержания имущества, залоговая стоимость которого ввиду этого бремени должна стремиться к отрицательным величинам.

    Свобода от жилища

    Объяснение описанному парадоксу находится единственное — мотивация покупателей и логика их действий не носят экономической природы. Это предусматривается действующими моделями анализа «рынка», но только в отношении элитной или просто комфортной недвижимости, которая рассматривается либо как статусная вещь, покупка которой не требует сугубо экономической мотивации, либо как жизненная необходимость увеличения жилой площади. А вот в отношении жилья «первой покупки» считается, что покупатели выступают в роли экономических агентов. Но это не так.

    «Свой угол» становится самоценностью.

    Основная мотивация отлично описывается в этом случае фразой «свой угол», к которой следует зачастую прибавлять «любой ценой». Эта установка ценностная, а не экономическая, вызванная к жизни многолетней инерцией «жилищной проблемы» старшего и среднего поколения, выросших в позднем СССР, наложенная на социальную инженерию государства, для которой «жилищная проблема» была и остается одним из излюбленных инструментов. Настолько излюбленных, что отказаться от него власть не готова по сей день — и следуя за культурным кодом населенных на территорию, и наследуя привычные практики «социальной ответственности».

    Итог подобного стремления к собственному жилью через призму веры в «жилищную проблему» заключается в причинно-следственной инверсии, когда «свой угол» становится самоценностью. Это приводит к своеобразному пониманию жизненной свободы в свете «жилищной проблемы» ни как свободы от своего жилища, а как неизбежности бремени его обретения. Понятно, что при таких ценностных установках экономика отходит на второй план.

    Читать дальше:
  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • этажность - ИА Ульяновск-город новостейБольшинство россиян хотели бы жить в собственном частном доме, но вектор государственных усилий направлен исключительно на поддержку расквартирования.
    11.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    «Губернаторская ипотека» поможет улучшить жилищные условия 240 жителям Ульяновской области Всего на программу «Губернаторская ипотека» в текущем году из региональной казны планируется направить 18 миллионов рублей.
    10.08.2017 Ульяновский район
    С начала года в проекте уже приняли участие и смогли въехать в новые квартиры 188 семей.
    04.08.2017 Ulpravda.Ru
    Данилова - ИА Ульяновск-город новостейВ четверг утром на рабочем месте ушла из жизни димитровградский ветеринар Ольга Данилова.
    22.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    ОЧИСТКА УЛИЦ ОТ СНЕГА - администрация г. ДимитровградПо информации МКУ «Городские дороги», с 21 на 22 февраля на очистке улиц от снега работало 24 единицы спецтехники.
    22.02.2018 администрация г. Димитровград
    Ласточка - ИА Ульяновск-город новостейВ конце 2017 года в ульяновском филиале “Т Плюс” подвели итоги конкурса на лучшее название для турбогенераторов работающих в городе ТЭЦ.
    22.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Модернизация электроустановок в доме: когда «плюсы» переходят в «минусы» - Единая Россия20 февраля парламентский комитет по жилищной политике, ЖКХ и энергетике областного парламента под председательством члена фракции «Единая Россия» Геннадия Антонцева рассмотрел проблему отсутствия надлежащего контроля и н
    21.02.2018 Единая Россия
    Хорошо устанавливать «погодник», если система отопления в полном порядке, но, как правило, так не бывает. - АиФ УльяновскКрысы идут прежде всего в дома с неисправной канализацией, с мусоропроводом, осваивают территории, прилегающие к торговым центрам, складским помещениям.
    21.02.2018 АиФ Ульяновск
    antontsev-52 - Законодательное Собрание20 февраля парламентский комитет по жилищной политике, ЖКХ и энергетике под председательством Геннадия Антонцева рассмотрел проблему отсутствия надлежащего контроля и надзора при эксплуатации электроустановок в многоквар
    21.02.2018 Законодательное Собрание
    Собаки - ИА Ульяновск-город новостейЕжегодно к концу зимы в Ульяновске растет число жалоб на бездомных животных, которые в холод чаще подходят ближе к людям.
    21.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Ласточка - ИА Ульяновск-город новостейВ конце 2017 года в ульяновском филиале “Т Плюс” подвели итоги конкурса на лучшее название для турбогенераторов работающих в городе ТЭЦ.
    22.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    ОЧИСТКА УЛИЦ ОТ СНЕГА - администрация г. ДимитровградПо информации МКУ «Городские дороги», с 21 на 22 февраля на очистке улиц от снега работало 24 единицы спецтехники.
    22.02.2018 администрация г. Димитровград
    Данилова - ИА Ульяновск-город новостейВ четверг утром на рабочем месте ушла из жизни димитровградский ветеринар Ольга Данилова.
    22.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Хорошо устанавливать «погодник», если система отопления в полном порядке, но, как правило, так не бывает. - АиФ Ульяновск
    Крысы идут. Можно ли остановить нашествие грызунов на город?
    Крысы идут прежде всего в дома с неисправной канализацией, с мусоропроводом, осваивают территории, прилегающие к торговым центрам, складским помещениям.
    АиФ Ульяновск
    Ленинскую управляющую компанию в Ульяновске заблокировали - АиФ Ульяновск
    Ленинскую управляющую компанию в Ульяновске заблокировали
    Стало известно, что налоговая служба приостановила операции по всем счетам городской управляющей компании (ГУК) Ленинского района.
    АиФ Ульяновск
    По официальной версии, ГУК Ленинского района «погорел» на том, что в его управлении было много «неэффективных» домов. - АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области проверяют причины резкого удорожания услуг ЖКХ
    Ульяновск, 15 февраля - АиФ-Ульяновск. А если управкомпания приняла решение за жильцов?
    АиФ Ульяновск
    Ульяновский Следком: падение парня из «Венца» - самоубийство - АиФ УльяновскУльяновск, 22 февраля - АиФ-Ульяновск. В Ульяновске 20-летний молодой человек выпал из окна гостиницы «Венец» Молодой человек,
    22.02.2018 АиФ Ульяновск
    В Ульяновске двое местных проводили старика до дома, обокрав его по дороге - АиФ УльяновскУльяновск, 22 февраля - АиФ-Ульяновск. В полицию Заволжского района Ульяновска 20 февраля обратился 71-летний пенсионер, заявив о пропаже денег, которые у него украли двое незнакомцев.
    22.02.2018 АиФ Ульяновск
    Работник УФСИН продал заключенному два телефона за 20 тысяч - UlyanovskCity.RuВозбуждено уголовное дело по факту покушения на получение взятки за совершение незаконных действий.
    22.02.2018 UlyanovskCity.Ru
    В Ульяновске 20-летний молодой человек выпал из окна гостиницы «Венец» - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске 20-летний молодой человек выпал из окна гостиницы «Венец»
    Ульяновск, 21 февраля - АиФ-Ульяновск. В Ульяновске 25-летняя девушка написала записку и выбросилась из окна Лежащий молодой человек без признаков жизни был обнаружен 20 февраля около 19.
    АиФ Ульяновск
    В Ульяновске две собаки пять суток томятся в опечатанной квартире - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске две собаки пять суток томятся в опечатанной квартире
    Ульяновск, 20 февраля - АиФ-Ульяновск. Тамара Стрельникова, председатель совета дома № 12 по улице Северный Венец позвонила в редакцию «АиФ в Ульяновске» после того как не добилась толку ни от участкового полицейского,
    АиФ Ульяновск
    DSCN0006.JPG - УОНБДавно известно, что если творческим людям дать возможность встречаться, общаться или хотя бы собираться в одном месте – это уже может привести к созданию чего-то нового, необычного и интересного.
    22.02.2018 УОНБ
    Выставка «Художник театра» открылась  в Музее изобразительного искусства ХХ-ХХI вв. - УОXМ21 февраля в Музее изобразительного искусства XX-XXI вв. состоялось открытие персональной выставки театрального художника Дмитрия Бобровича.
    22.02.2018 УОXМ
      Объявление списка номинантов на "Оскар" – событие куда более скромное, чем сама церемония, но на деле наиболее важные решения принимаются уже на этом этапе.
    22.02.2018 Газета Вестник
    Как в Ульяновске поздравят защитников Отечества. Полная программа празднования - Ulpravda.Ru
    Как в Ульяновске поздравят защитников Отечества. Полная программа празднования
    Ко Дню защитника Отечества ульяновцев ждет множество интересных событий как в тепле, так и на свежем воздухе.
    Ulpravda.Ru
    Художница, излучающая свет, представит новую выставку - Ulpravda.Ru
    Художница, излучающая свет, представит новую выставку
    В первый день весны в Квартире-музее В.И. Ленина открывается экспозиция «Фантазии полет небесный» Татьяны Федоровичевой, создающей картины без  помощи рук.
    Ulpravda.Ru
    Маленьким ульяновцам предлагают нарисовать торт и съесть его - Ulpravda.Ru
    Маленьким ульяновцам предлагают нарисовать торт и съесть его
    Сладкий конкурс стартовал в Ульяновском театре кукол. Для участия в нем юным зрителям нужно придумать эскиз торта мечты.
    Ulpravda.Ru
    afanasenk1.jpg - УОНБ27 февраля в 15-00 в ульяновском Дворце книги пройдет встреча с прославленным спортсменом, чемпионом мира по хоккею с мячом 1985 года, заслуженным мастером спорта СССР Николаем Ивановичем Афанасенко.
    22.02.2018 УОНБ
    JPG Файл - УМВД Ульяновской области22 февраля в городе Ульяновске в спорткомплексе «Динамо» состоялся 15 региональный турнир на кубок «Динамо» по рукопашному бою.
    22.02.2018 УМВД Ульяновской области
    Александр Крушельницкий во время матча за "бронзу" Пхенчхана. Эту медаль, увы, придётся вернуть. Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН - Комсомольская правдаПрофессор из Латвии рассказал, как мог попасть запрещенный препарат в допинг-пробу Александра Крушельницкого Сергей КИРИЛЛОВ Скандал с проваленным допинг-тестом Александра Крушельницкого набирает обороты.
    22.02.2018 Комсомольская правда
    В Павловке нет ДЮСШ, но есть «Мечта» - Ulpravda.Ru
    В Павловке нет ДЮСШ, но есть «Мечта»
    «ЧЕМПИОН» продолжает обзорное путешествие по 73-му региону с целью узнать, как обстоят дела с физкультурой и спортом за пределами Ульяновска - в ближних и дальних районах области.
    Ulpravda.Ru
    Электронная мишень: в Ульяновске протестируют биатлонное оборудование мирового уровня - Ulpravda.Ru
    Электронная мишень: в Ульяновске протестируют биатлонное оборудование мирового уровня
    УлГУ» в седьмой раз пройдет первенство России среди ветеранов. По традиции соревнования соберут почти 70 ветеранов отечественного биатлона из Ульяновской, Саратовской, Тюменской и Свердловской областей, а также из Татарстана,
    Ulpravda.Ru
    «Лыжня России» должна быть лыжнёй здоровья. - АиФ Ульяновск
    «Ульяновскнефть» стала победителем лыжной эстафеты «PROдвижение-2018»
    Ульяновск, 21 февраля - АиФ-Ульяновск. Команда ОАО «Ульяновскнефть», дочернего добывающего предприятия ПАО НК «РуссНефть», входящего в ПФГ «Сафмар» Михаила Гуцериева, заняла первое место в лыжной эстафете,
    АиФ Ульяновск
    22 февраля Губернатор Сергей Морозов посетил медучреждение, расположенное на проспекте Сурова в Заволжском районе.
    22.02.2018 Правительство Ульяновской области
    Председатель Избирательной комиссии Ульяновской области Юрий Андриенко и координатор проекта «Школа наблюдателей «Я вижу выборы»,
    22.02.2018 Избирательная комиссия
    miting-4 - Законодательное Собрание22 февраля в Ульяновске, на площади 30-летия Победы состоялся митинг-реквием, посвященный 100-летию со дня образования Вооруженных Сил России.
    22.02.2018 Законодательное Собрание
    Поздравление секретаря регионального отделения партии «Единая Россия» Анатолия Бакаева с Днём защитника Отечества - Единая РоссияУважаемые земляки, дорогие друзья! Поздравляю вас с Днем защитника Отечества – праздником, который  является символом мужества и славной истории вооруженных сил нашей Родины.
    22.02.2018 Единая Россия
    Перетягивание каната и поднятие гири. Ульяновские богатыри устроят спортивный турнир - Ульяновская Городская ДумаВ День защитника Отечества, 23 февраля, праздничные мероприятия, приуроченные к 100-летию создания Красной Армии, начнутся здесь в 11:00.
    22.02.2018 Ульяновская Городская Дума