Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Свобода от жилья

Покупка квартиры ныне — это абсолютно неадекватное с точки зрения экономики действо. Тем не менее, застройщики продолжают строить, банки кредитовать, а люди покупать. Что движет весь этот механизм?

Лучшее время для покупки квартиры

Открытые данные «Сбербанка» и ЦБ РФ показывают, что объемы ипотечного кредитования в Ульяновской области, да и в среднем по РФ, серьезно не падают. Падают лишь ставки по ипотечным кредитам, средневзвешенное значение которых по состоянию на конец июня упало ниже 12% годовых (по данным ЦБ). Из этой ситуации реформаторы жилищной отрасли в лице Минстроя и АИЖК, а также многочисленные эксперты от первичного рынка делают далеко идущие выводы. Эти выводы легко можно свести в одну мантру, которую нещадно эксплуатируют многочисленные застройщики, наперебой из каждого утюга вещая с разными вариациями на тему того, что настало лучшее время для покупки квартиры для «решения жилищной проблемы».

Рынок находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Аргументы просты: цены минимальны, ставки минимальны, выбор большой, акции и рассрочки в изобилии, банки лояльны, а недвижимость — лучшее вложение средств. Сейчас или никогда. РИА «Рейтинг» вторит — почти во всех без исключения регионах время, необходимое некой средне-статистической семье для покупки среднестатистической квартиры, заметно снизилось — вычитая из средних по данным Росстата доходов расходы на прожиточный минимум, обзавестись собственной квартирой можно теперь в среднем всего за 6-8 лет. Отказывая себе во всем кроме того, что входит в ежегодно модифицируемый набор выживания. Строя близкие построения на основе данных того же Росстата, о неминуемой близости решения «жилищной проблемы» трубят Минстрой и регионы. Тенденции, мол, позитивные, доступность жилья растет, надо лишь увеличивать объемы его ввода. Заодно, конечно же, не забывать и про благоустройство к выборам, приписав его к вопросу через риторику «городской среды». Живем в лучшее время, пора вставать в очередь за дешевой ипотекой и подешевевшим жильем. Рынок, мол, находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Активный пассив

Именно во фразе «рынок жилья» и скрыта основная проблема. Рассуждать о рынке принято в экономических терминах, что ныне приводит к явному парадоксу — в этих терминах можно рассуждать о внешних индикаторах, но уже никак не объяснить поведение большей части главных участников рынка — покупателей, решающих «жилищную проблему». В нынешних условиях, столь красочно расписываемых властью и застройщиками, под это поведение крайне сложно подвести внятную экономическую базу, то есть объяснить процессы в схеме «деньги-товар». Неявность этого парадокса обеспечивается совершенной неважностью природы мотивации покупателей для власти и кредитных учреждений, что автоматически сводит все рассуждения о ней в зону маргинальности. Но перед тем, как в эту зону отправиться, сосредоточимся на самой сути парадокса.

То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

В тему:

  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • Суть его проста — переизбыток уже накопленного жилья, сопряженный с продолжением ввода все новых и новых квадратных метров со все большей степенью формальной доступности. Итог подобной тенденции вполне на первый взгляд рыночный — неминуемое снижение цен на «вторичке» по простой причине наличия большого количества предложений для улучшения жилищных условий на «первичке». Следствие из этого — вывод массы «подвисших» жилых активов на рынок аренды жилья, что в свою очередь приводит к снижению арендных ставок. В крайнем выражении — даже просто до стоимости содержания жилья, что уже сейчас стало нормальной практикой для квартир в малых городах-райцентрах. То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

    Понятно, что при сугубо экономическом подходе эта ситуация должна была бы полностью снести обе главенствующие риторики — и риторику «рынка жилья» и риторику «решения жилищной проблемы». Снести просто ввиду отсутствия под ними экономического базиса.

    Приведем крайне простой расчет, одинаково адекватный для Ульяновска, Саратова, среднего Подмосковья и других подобных городов с разницей по цифрам в 10-30%, но с сохранением общих соотношений и наблюдений. За последние два года стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Ульяновске упала до 8-10 тысяч рублей при средней стоимости содержания этой же квартиры в 3-4 тысячи рублей. Предложение при этом опережает спрос. Таким образом оказывается, что стоимость проживания в подобной арендной квартире и в аналогичной собственной составляет 4-5 тысяч рублей в месяц. Это плата за то, что у кого-то есть своя квартира, а у вас нет.

    Простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет.

    Аналогичная квартира «от застройщика» обойдется в том же самом районе в 1,3-1,7 миллиона рублей. Предположим, что покупается она по «правильной» ипотеке с первоначальным взносом тысяч в 400 рублей по минимальной ставке в 12% годовых, что преподносится ныне как великое достижение на ниве улучшения доступности жилья и решения жилищной проблемы. При сроке ипотеки в 10-12 лет ежемесячный платеж за ту же квартиру составит 15-17 тысяч рублей. И это без учета затрат на ремонт, ведь квартира будет за эти деньги в лучшем случае с черновой отделкой.

    Мы специально выбрали в качестве примера именно такое жилье, которое преподносится как панацея от жилищной проблемы — типовое и недорогое. И даже на нем, в столь «исключительных» и «лучших для покупки» условиях, со всей очевидностью видна экономическая сомнительность покупки даже без какого-либо дополнительного анализа. Действительно, простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет. При этом риски «экономических неурядиц», «сгорания денег» и прочего в обоих случаях те же, что и при ипотеке.

    Конечно, пример специально выбран особо показательный, но соотношения будут в любом случае примерно такого же порядка — говорить об экономическом поведении тут очень тяжело. Столь же сложно всерьез рассуждать и о наличии серьезной «жилищной проблемы», в качестве главного аргумента существования которой власть обычно демонстрирует различные списки очередников.

    Нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется.

    Особенно рельефно ситуация проявляется на фоне общих тенденций — жилье «эконом-класса» продолжают активно строить, а «вторичка» продолжает столь же активно высвобождаться ввиду простого вымирания населения ввиду демографической ямы — наложения эха войны на кризис деторождения 90-х годов. То есть, нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется. Общий вектор однозначен — востребованность квартир «эконом-класса» в любом виде (покупка или аренда) будет продолжать падать вплоть до нуля, то есть до момента, когда пассив в виде никому ненужных квадратных метров люди будут готовы сдавать по себестоимости их содержания.

    И на этом фоне банки продолжают активно выдавать ипотеки «первого жилья» (в общей массе ипотек кредитов на улучшение жилищных условий не более четверти), АИЖК и Минстрой принимать новые программы строительство дешевого жилья, застройщики строить «однушки» и «двушки», а аналитики декларировать «лучшее время для покупки» и «дно цен». С точки зрения экономики ситуация абсурдная. Покупка дешевеющего и теряющего ликвидность товара за деньги, дефицит которых растет, – это нонсенс. Без которого, впрочем, было бы совсем плохо — если бы совсем не рыночное поведение покупателей, то за факт взятия ипотеки надо было бы доплачивать, а квартиры раздавать бесплатно, чтобы застройщикам не нести бремени содержания имущества, залоговая стоимость которого ввиду этого бремени должна стремиться к отрицательным величинам.

    Свобода от жилища

    Объяснение описанному парадоксу находится единственное — мотивация покупателей и логика их действий не носят экономической природы. Это предусматривается действующими моделями анализа «рынка», но только в отношении элитной или просто комфортной недвижимости, которая рассматривается либо как статусная вещь, покупка которой не требует сугубо экономической мотивации, либо как жизненная необходимость увеличения жилой площади. А вот в отношении жилья «первой покупки» считается, что покупатели выступают в роли экономических агентов. Но это не так.

    «Свой угол» становится самоценностью.

    Основная мотивация отлично описывается в этом случае фразой «свой угол», к которой следует зачастую прибавлять «любой ценой». Эта установка ценностная, а не экономическая, вызванная к жизни многолетней инерцией «жилищной проблемы» старшего и среднего поколения, выросших в позднем СССР, наложенная на социальную инженерию государства, для которой «жилищная проблема» была и остается одним из излюбленных инструментов. Настолько излюбленных, что отказаться от него власть не готова по сей день — и следуя за культурным кодом населенных на территорию, и наследуя привычные практики «социальной ответственности».

    Итог подобного стремления к собственному жилью через призму веры в «жилищную проблему» заключается в причинно-следственной инверсии, когда «свой угол» становится самоценностью. Это приводит к своеобразному пониманию жизненной свободы в свете «жилищной проблемы» ни как свободы от своего жилища, а как неизбежности бремени его обретения. Понятно, что при таких ценностных установках экономика отходит на второй план.

    Читать дальше:
  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • этажность - ИА Ульяновск-город новостейБольшинство россиян хотели бы жить в собственном частном доме, но вектор государственных усилий направлен исключительно на поддержку расквартирования.
    11.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    «Губернаторская ипотека» поможет улучшить жилищные условия 240 жителям Ульяновской области Всего на программу «Губернаторская ипотека» в текущем году из региональной казны планируется направить 18 миллионов рублей.
    10.08.2017 Ульяновский район
    С начала года в проекте уже приняли участие и смогли въехать в новые квартиры 188 семей.
    04.08.2017 Ульяновская Правда
    Собственники могут обратиться по телефону (8422) 58-19-19, а также направить фотографии в группу региональной Общественной палаты в социальной сети Facebook.
    12.12.2017 Правительство Ульяновской области
    Алексей Гаев рассказал, как должны выглядеть дороги и тротуары зимой - Мэрия города УльяновскаВ ходе аппаратного совещания глава администрации Ульяновска подверг критике качество уборки во дворах и на основных магистралях.
    12.12.2017 Мэрия города Ульяновска
    В Ульяновске Фонд ЖКК и подрядчики лихо смошенничали при капремонте дома - АиФ УльяновскУльяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Должностные лица Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области способствовали хищению финансовых ресурсов, считают в региональной прокуратуре.
    11.12.2017 АиФ Ульяновск
    Обложки двух томов о жизни 90-х от Александры Марининой. - Комсомольская правдаВ издательстве АСТ вышли «Были 90-х» — двухтомник воспоминаний о лихих годах.
    09.12.2017 Комсомольская правда
    В ночь на 8 декабря в очистке городских дорог было задействовано 85 единиц специальной техники, сообщает администрация Ульяновска.
    08.12.2017 Ульяновская Правда
    Прокуратура Ленинского района Ульяновска потребовала власти города переселить ульяновцев из аварийного дома по улице Маяковского в комфортабельные квартиры вне очереди.
    07.12.2017 Ульяновская Правда
    В Ульяновске возбудили уголовное дело по фальсификации домового собрания - АиФ УльяновскУльяновск, 6 декабря - АиФ-Ульяновск. В протоколе общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме №15 по Новосондецкому бульвару обнаружились поддельные подписи,
    06.12.2017 АиФ Ульяновск
    Алексей Гаев рассказал, как должны выглядеть дороги и тротуары зимой - Мэрия города УльяновскаВ ходе аппаратного совещания глава администрации Ульяновска подверг критике качество уборки во дворах и на основных магистралях.
    12.12.2017 Мэрия города Ульяновска
    Собственники могут обратиться по телефону (8422) 58-19-19, а также направить фотографии в группу региональной Общественной палаты в социальной сети Facebook.
    12.12.2017 Правительство Ульяновской области
    В Ульяновске Фонд ЖКК и подрядчики лихо смошенничали при капремонте дома - АиФ УльяновскУльяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Должностные лица Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области способствовали хищению финансовых ресурсов, считают в региональной прокуратуре.
    11.12.2017 АиФ Ульяновск
    Обложки двух томов о жизни 90-х от Александры Марининой. - Комсомольская правда
    Александра Маринина: «Девяностые» - это трудно, тяжело, но прикольно
    В издательстве АСТ вышли «Были 90-х» — двухтомник воспоминаний о лихих годах.
    Комсомольская правда
    Снег из Ульяновска вывозят круглосуточно
    В ночь на 8 декабря в очистке городских дорог было задействовано 85 единиц специальной техники, сообщает администрация Ульяновска.
    Ульяновская Правда
    За жильцов ветхого дома на Маяковского вступилась прокуратура
    Прокуратура Ленинского района Ульяновска потребовала власти города переселить ульяновцев из аварийного дома по улице Маяковского в комфортабельные квартиры вне очереди.
    Ульяновская Правда
    В Ульяновске разыскивают бесследно пропавшую 33-летнюю женщину - АиФ УльяновскУльяновск, 12 декабря - АиФ-Ульяновск. Наталья Валентиновна Ушакова 1984 года рождения 4 декабря выехала от подруги, проживающей в районе остановки «Богдана Хмельницкого», в сторону дома (микрорайон «Свияга»).
    12.12.2017 АиФ Ульяновск
    Откровенно о сокровенном: есть ли жизнь после иглы - Ульяновская Правда«Жизнь протекала нормально, всё прекрасно. Работа, женился, ребёнок родился, всё нормально, но не знаю, отчего получилось…».
    12.12.2017 Ульяновская Правда
    11 ноября в 14:20 на трассе «Кузоватово – Сызрань» в Кузоватовском районе Ульяновской области произошло ДТП с участием автомобиля ВАЗ-2114.
    11.12.2017 Ульяновская Правда
    alexander_myasnikov1 - Комсомольская правда
    В Подмосковье ревнивый муж вывез жену в лес и пытал, отрубая топором пальцы
    25-летняя мама двоих детей потеряла обе руки Александр РОГОЗА kp_ru_msk @rogozavr Утром в понедельник у Серпуховской больницы тормознула иномарка.
    Комсомольская правда
    В Ульяновской области убийцу, спрятавшего труп жертвы в мешках, ждет суд - АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области убийцу, спрятавшего труп жертвы в мешках, ждет суд
    Ульяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Судимый за хранение наркотиков житель Димитровграда убил женщину и спрятал труп, упаковав в два мешка.
    АиФ Ульяновск
    В Ульяновске будущий диспетчер предпочел наркоторговлю и сел на 7 лет - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске будущий диспетчер предпочел наркоторговлю и сел на 7 лет
    Ульяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. 22-летний житель Ульяновска приговорен к лишению свободы на 7 лет за совершение наркопреступления, сообщает прокуратура Ульяновской области.
    АиФ Ульяновск
    С такой инициативой выступил Губернатор Сергей Морозов 11 декабря на аппаратном совещании.
    12.12.2017 Правительство Ульяновской области
    16 декабря в 17.00 в Малом зале Ленинского мемориала Ульяновский государственный духовой оркестр «Держава» представит программу «Мой адрес – Советский Союз», посвященную 95-летию образования СССР.
    12.12.2017 Ульяновская Правда
    Приехала убить старый Симбирск? - Симбирский Курьер  В Ульяновске нынешним летом совпали по времени два события: вторжение застройщиков в архитектуру XIX - начала ХХ веков с самовольным сносом исторически ценных объектов и назначение никому до того не известной Светла
    12.12.2017 Симбирский Курьер
    Рисовал войну и революцию - Симбирский Курьер
    Рисовал войну и революцию
    Выставка художника-любителя, участника Первой мировой и Гражданской войн Александра Валевского, посвященная 100-летию революции, открылась во вторник в рамках X региональной акции «Историческая ночь в музее».
    Симбирский Курьер
    На карте Ульяновской области появятся духовные центры, куда со всей страны станут приезжать паломники
    С инициативой о разработке в регионе концепции по формированию региональных духовных центров выступил губернатор Сергей Морозов.
    Ульяновская Правда
    В Ульяновске откроется выставка «Вольные каменщики Симбирской губернии»
    Этот выставочный проект – завершающий этап юбилейной программы 2017 года «Симбирский разлом.
    Ульяновская Правда
    Одна из самых главных сцен церемонии - Артем Ребров облачается в смокинг. Помогающий ему Руслан Нигматуллин знает толк в смокингах - когда-то и он был Джентльменом года, и врученный ему атрибут светских раутов до сих пор висит в его гардеробе Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН - Комсомольская правда«Комсомольская правда» наградила «Джентльмена года» Артема Реброва Константин ИВАНОВ Автомобиль «Лифан» у парадного входа отеля Hilton Garden Inn Moscow радостно мигал фарами,
    12.12.2017 Комсомольская правда
    Не надо рвать на себе волосы! - Симбирский Курьер  Россия выведена из-под действия презумпции невиновности и переведена под действие презумпции виновности, но наших и это устроило.
    12.12.2017 Симбирский Курьер
    Активисты ОНФ организовали в Ульяновске флешмоб против коррупции - ОНФ в Ульяновской областиАктивисты регионального отделения Общероссийского народного фронта в Ульяновской области в преддверии Международного дня борьбы с коррупцией организовали флешмоб совместно с учащимися техникума экономики и права Центросо
    12.12.2017 ОНФ в Ульяновской области
    Ульяновские тренеры знают, как вырастить чемпиона - Ульяновская Правда
    Ульяновские тренеры знают, как вырастить чемпиона
    В День героев Отечества в спортивном комплексе «Орион» подвели итоги регионального проекта «Школьная спортивная лига», который реализуется на территории Ульяновской области с 2015 года.
    Ульяновская Правда
    Татьяна Тарасова Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН - Комсомольская правда
    Как российских спортсменов отпустили на Олимпиаду под нейтральным флагом
    Олимпийское собрание обещало поддержать наших атлетов Андрей ВДОВИН @av_esq Российским спортсменам, решившим выступать на Олимпиаде-2018 под нейтральным флагом, дан зеленый свет .
    Комсомольская правда
    Это круто - 90 оборотов в минуту! - Ульяновская Правда
    Это круто - 90 оборотов в минуту!
    Такой великолепный результат показали лучшие ульяновские велогонщики на финише соревновательного сезона 2017 года.
    Ульяновская Правда
    DSCN0468 - ИА Ульяновск-город новостейМы собрали всю последнюю информацию о новогоднем оформлении и программе Нового года-2017 в Ульяновске и, прежде всего, новинки праздничного сезона.
    12.12.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    11 декабря на внеочередном заседании регионального Правительства одобрены изменения в бюджете 2017 года.
    12.12.2017 Правительство Ульяновской области
    hjpscr - ИА Ульяновск-город новостейВ Ульяновской области ищут мошенников, которые под предлогами снятия порчи, гадания, под видом социальных работников и представителей различных организаций обманывали людей: так,
    12.12.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    В Ульяновске мужчина погиб от рук своей сожительницы - Следственный комитетСледственными органами Следственного комитета Российской Федерации по Ульяновской области завершено расследование уголовного дела в отношении 30-летней местной жительницы, обвиняемой в совершении преступления,
    12.12.2017 Следственный комитет
    12 декабря – День Конституции Российской Федерации - Ульяновская Городская ДумаПринятая 12 декабря 1993 года всенародным голосованием, Конституция сохранила единство нашей страны, стала гарантом стабильного развития государства.
    12.12.2017 Ульяновская Городская Дума