Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Свобода от жилья

Покупка квартиры ныне — это абсолютно неадекватное с точки зрения экономики действо. Тем не менее, застройщики продолжают строить, банки кредитовать, а люди покупать. Что движет весь этот механизм?

Лучшее время для покупки квартиры

Открытые данные «Сбербанка» и ЦБ РФ показывают, что объемы ипотечного кредитования в Ульяновской области, да и в среднем по РФ, серьезно не падают. Падают лишь ставки по ипотечным кредитам, средневзвешенное значение которых по состоянию на конец июня упало ниже 12% годовых (по данным ЦБ). Из этой ситуации реформаторы жилищной отрасли в лице Минстроя и АИЖК, а также многочисленные эксперты от первичного рынка делают далеко идущие выводы. Эти выводы легко можно свести в одну мантру, которую нещадно эксплуатируют многочисленные застройщики, наперебой из каждого утюга вещая с разными вариациями на тему того, что настало лучшее время для покупки квартиры для «решения жилищной проблемы».

Рынок находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Аргументы просты: цены минимальны, ставки минимальны, выбор большой, акции и рассрочки в изобилии, банки лояльны, а недвижимость — лучшее вложение средств. Сейчас или никогда. РИА «Рейтинг» вторит — почти во всех без исключения регионах время, необходимое некой средне-статистической семье для покупки среднестатистической квартиры, заметно снизилось — вычитая из средних по данным Росстата доходов расходы на прожиточный минимум, обзавестись собственной квартирой можно теперь в среднем всего за 6-8 лет. Отказывая себе во всем кроме того, что входит в ежегодно модифицируемый набор выживания. Строя близкие построения на основе данных того же Росстата, о неминуемой близости решения «жилищной проблемы» трубят Минстрой и регионы. Тенденции, мол, позитивные, доступность жилья растет, надо лишь увеличивать объемы его ввода. Заодно, конечно же, не забывать и про благоустройство к выборам, приписав его к вопросу через риторику «городской среды». Живем в лучшее время, пора вставать в очередь за дешевой ипотекой и подешевевшим жильем. Рынок, мол, находится в таком состоянии, что дальше возможен только рост, а пока надо пользоваться «хорошими рыночными условиями» и «решать проблему жилья».

Активный пассив

Именно во фразе «рынок жилья» и скрыта основная проблема. Рассуждать о рынке принято в экономических терминах, что ныне приводит к явному парадоксу — в этих терминах можно рассуждать о внешних индикаторах, но уже никак не объяснить поведение большей части главных участников рынка — покупателей, решающих «жилищную проблему». В нынешних условиях, столь красочно расписываемых властью и застройщиками, под это поведение крайне сложно подвести внятную экономическую базу, то есть объяснить процессы в схеме «деньги-товар». Неявность этого парадокса обеспечивается совершенной неважностью природы мотивации покупателей для власти и кредитных учреждений, что автоматически сводит все рассуждения о ней в зону маргинальности. Но перед тем, как в эту зону отправиться, сосредоточимся на самой сути парадокса.

То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

В тему:

  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • Суть его проста — переизбыток уже накопленного жилья, сопряженный с продолжением ввода все новых и новых квадратных метров со все большей степенью формальной доступности. Итог подобной тенденции вполне на первый взгляд рыночный — неминуемое снижение цен на «вторичке» по простой причине наличия большого количества предложений для улучшения жилищных условий на «первичке». Следствие из этого — вывод массы «подвисших» жилых активов на рынок аренды жилья, что в свою очередь приводит к снижению арендных ставок. В крайнем выражении — даже просто до стоимости содержания жилья, что уже сейчас стало нормальной практикой для квартир в малых городах-райцентрах. То, что считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, который не приносит деньги, а высасывает их в виде платы за содержание.

    Понятно, что при сугубо экономическом подходе эта ситуация должна была бы полностью снести обе главенствующие риторики — и риторику «рынка жилья» и риторику «решения жилищной проблемы». Снести просто ввиду отсутствия под ними экономического базиса.

    Приведем крайне простой расчет, одинаково адекватный для Ульяновска, Саратова, среднего Подмосковья и других подобных городов с разницей по цифрам в 10-30%, но с сохранением общих соотношений и наблюдений. За последние два года стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Ульяновске упала до 8-10 тысяч рублей при средней стоимости содержания этой же квартиры в 3-4 тысячи рублей. Предложение при этом опережает спрос. Таким образом оказывается, что стоимость проживания в подобной арендной квартире и в аналогичной собственной составляет 4-5 тысяч рублей в месяц. Это плата за то, что у кого-то есть своя квартира, а у вас нет.

    Простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет.

    Аналогичная квартира «от застройщика» обойдется в том же самом районе в 1,3-1,7 миллиона рублей. Предположим, что покупается она по «правильной» ипотеке с первоначальным взносом тысяч в 400 рублей по минимальной ставке в 12% годовых, что преподносится ныне как великое достижение на ниве улучшения доступности жилья и решения жилищной проблемы. При сроке ипотеки в 10-12 лет ежемесячный платеж за ту же квартиру составит 15-17 тысяч рублей. И это без учета затрат на ремонт, ведь квартира будет за эти деньги в лучшем случае с черновой отделкой.

    Мы специально выбрали в качестве примера именно такое жилье, которое преподносится как панацея от жилищной проблемы — типовое и недорогое. И даже на нем, в столь «исключительных» и «лучших для покупки» условиях, со всей очевидностью видна экономическая сомнительность покупки даже без какого-либо дополнительного анализа. Действительно, простой расчет показывает, что безо всяких льготных ипотек, живя в съемной квартире и откладывая разницу между стоимостью ипотеки и платой за то, что у хозяина есть квартира, а у вас нет, аналогичную квартиру уже с ремонтом можно спокойно купить за 5-6 лет, а если и не покупать, то на накопленное спокойно арендовать жилье 250 лет. При этом риски «экономических неурядиц», «сгорания денег» и прочего в обоих случаях те же, что и при ипотеке.

    Конечно, пример специально выбран особо показательный, но соотношения будут в любом случае примерно такого же порядка — говорить об экономическом поведении тут очень тяжело. Столь же сложно всерьез рассуждать и о наличии серьезной «жилищной проблемы», в качестве главного аргумента существования которой власть обычно демонстрирует различные списки очередников.

    Нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется.

    Особенно рельефно ситуация проявляется на фоне общих тенденций — жилье «эконом-класса» продолжают активно строить, а «вторичка» продолжает столь же активно высвобождаться ввиду простого вымирания населения ввиду демографической ямы — наложения эха войны на кризис деторождения 90-х годов. То есть, нет никаких тенденций к тому, что ситуация как-то поменяется. Общий вектор однозначен — востребованность квартир «эконом-класса» в любом виде (покупка или аренда) будет продолжать падать вплоть до нуля, то есть до момента, когда пассив в виде никому ненужных квадратных метров люди будут готовы сдавать по себестоимости их содержания.

    И на этом фоне банки продолжают активно выдавать ипотеки «первого жилья» (в общей массе ипотек кредитов на улучшение жилищных условий не более четверти), АИЖК и Минстрой принимать новые программы строительство дешевого жилья, застройщики строить «однушки» и «двушки», а аналитики декларировать «лучшее время для покупки» и «дно цен». С точки зрения экономики ситуация абсурдная. Покупка дешевеющего и теряющего ликвидность товара за деньги, дефицит которых растет, – это нонсенс. Без которого, впрочем, было бы совсем плохо — если бы совсем не рыночное поведение покупателей, то за факт взятия ипотеки надо было бы доплачивать, а квартиры раздавать бесплатно, чтобы застройщикам не нести бремени содержания имущества, залоговая стоимость которого ввиду этого бремени должна стремиться к отрицательным величинам.

    Свобода от жилища

    Объяснение описанному парадоксу находится единственное — мотивация покупателей и логика их действий не носят экономической природы. Это предусматривается действующими моделями анализа «рынка», но только в отношении элитной или просто комфортной недвижимости, которая рассматривается либо как статусная вещь, покупка которой не требует сугубо экономической мотивации, либо как жизненная необходимость увеличения жилой площади. А вот в отношении жилья «первой покупки» считается, что покупатели выступают в роли экономических агентов. Но это не так.

    «Свой угол» становится самоценностью.

    Основная мотивация отлично описывается в этом случае фразой «свой угол», к которой следует зачастую прибавлять «любой ценой». Эта установка ценностная, а не экономическая, вызванная к жизни многолетней инерцией «жилищной проблемы» старшего и среднего поколения, выросших в позднем СССР, наложенная на социальную инженерию государства, для которой «жилищная проблема» была и остается одним из излюбленных инструментов. Настолько излюбленных, что отказаться от него власть не готова по сей день — и следуя за культурным кодом населенных на территорию, и наследуя привычные практики «социальной ответственности».

    Итог подобного стремления к собственному жилью через призму веры в «жилищную проблему» заключается в причинно-следственной инверсии, когда «свой угол» становится самоценностью. Это приводит к своеобразному пониманию жизненной свободы в свете «жилищной проблемы» ни как свободы от своего жилища, а как неизбежности бремени его обретения. Понятно, что при таких ценностных установках экономика отходит на второй план.

    Читать дальше:
  • «Я был игрушкой прораба». Израильский нелегал о работе на московской стройке
  • Строительные апокрифы: пять тайн дешевизны строительства. Тайна 1: «Хочу, чтобы внукам досталось»
  • Точечная застройка: плюсы, минусы, подводные камни
  • Стройка на Льва Толстого: "Это все деньги"
  • Жилой комплекс комфорт-класса в центре Ульяновска
  • этажность - ИА Ульяновск-город новостейБольшинство россиян хотели бы жить в собственном частном доме, но вектор государственных усилий направлен исключительно на поддержку расквартирования.
    11.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    «Губернаторская ипотека» поможет улучшить жилищные условия 240 жителям Ульяновской области Всего на программу «Губернаторская ипотека» в текущем году из региональной казны планируется направить 18 миллионов рублей.
    10.08.2017 Ульяновский район
    С начала года в проекте уже приняли участие и смогли въехать в новые квартиры 188 семей.
    04.08.2017 Ульяновская Правда
    Мэрия Ульяновска утвердила график отключений горячей воды - АиФ УльяновскУльяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. По информации управления ЖКХ администрации, объекты городского хозяйства готовы к отопительному сезону на 96%.
    21.08.2017 АиФ Ульяновск
    CIMG7822-150x150 - ИА Ульяновск-город новостейВ Ульяновске утвердили график гидравлических испытаний. По информации управления ЖКХ администрации, объекты городского хозяйства готовы к отопительному сезону на 96%.
    21.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Губернатор Ульяновской области в рамках рабочей поездки в муниципалитет 20 августа проконтролировал ход выполнения работ и встретился с жителями.
    21.08.2017 Министерство строительства
    Кто-то здесь стал выбрасывать отходы кондитерского производства.   Производственные отходы от кондитерских изделий: коробки для тортов, упаковки от пирожных.
    21.08.2017 Trisosny.ru
    Губернатор Ульяновской области в рамках рабочей поездки в муниципалитет 20 августа проконтролировал ход выполнения работ и встретился с жителями.
    21.08.2017 Правительство Ульяновской области
    fasadmasad - ИА Ульяновск-город новостейУправление государственной охраны объектов культурного наследия обнаружило нарушения в начатой еще весной в центре Ульяновска стройке.
    21.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    20 августа Губернатор Ульяновской области Сергей Морозов в рамках рабочего визита в муниципальное образование ознакомился с ходом реконструкции системы водоснабжения.
    21.08.2017 Министерство строительства
    fasadmasad - ИА Ульяновск-город новостейУправление государственной охраны объектов культурного наследия обнаружило нарушения в начатой еще весной в центре Ульяновска стройке.
    21.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    20 августа Губернатор Ульяновской области Сергей Морозов в рамках рабочего визита в муниципальное образование ознакомился с ходом реконструкции системы водоснабжения.
    21.08.2017 Правительство Ульяновской области
    Губернатор Ульяновской области в рамках рабочей поездки в муниципалитет 20 августа проконтролировал ход выполнения работ и встретился с жителями.
    21.08.2017 Правительство Ульяновской области
    Михаил Капитонов: «Здания – не параграфы из учебника, с ними не поспоришь» - АиФ Ульяновск
    Михаил Капитонов: «Здания – не параграфы из учебника, с ними не поспоришь»
    Архитектор Михаил Капитонов завершил свой цикл познавательных лекций, ранее он проводил экскурсии, рассказывая о разных периодах и стилях в жизни городского пространства,
    АиФ Ульяновск
    Мэрия Ульяновска утвердила график отключений горячей воды - АиФ Ульяновск
    Мэрия Ульяновска утвердила график отключений горячей воды
    Ульяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. По информации управления ЖКХ администрации, объекты городского хозяйства готовы к отопительному сезону на 96%.
    АиФ Ульяновск
    Ульяновцы вправе выбирать способ оплаты ОДН
    С 10 августа начал действовать новый порядок оплаты «коммуналки» в многоквартирных домах.
    Ульяновская Правда
    В Ульяновске мужчина утонул в озере - АиФ УльяновскУльяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. 20 августа в 13.25 спасатели извлекли тело мужчины из лесного озера по улице Ипподромной в Ульяновске.
    21.08.2017 АиФ Ульяновск
    Два человека пострадали в ДТП в Ульяновской области - АиФ УльяновскУльяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. Вчера, 20 августа, в 16.10 на 128 километре дороги «Бестужевка – Барыш – Николаевка - Павловка граница области» произошло ДТП.
    21.08.2017 АиФ Ульяновск
    От действий мошенников из Ульяновской области пострадали 43 человека - АиФ УльяновскУльяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. Как сообщает прокуратура региона, отбывавший в одной из региональных колоний наказание за кражи и грабежи Б. организовал преступную группу, специализировавшуюся на кибермошенничестве.
    21.08.2017 АиФ Ульяновск
    Ульяновская пенсионерка умерла после отказа медиков в госпитализации - АиФ Ульяновск
    Ульяновская пенсионерка умерла после отказа медиков в госпитализации
    Ульяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск.
    АиФ Ульяновск
    В Ульяновске за сутки сбили двух женщин - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске за сутки сбили двух женщин
    Ульяновск, 18 августа - АиФ-Ульяновск.   Вчера, 17 августа, в Ульяновске на нерегулируемых пешеходных переходах сбили двух женщин.
    АиФ Ульяновск
    Мужчина утонул в пруду в Ульяновской области - АиФ Ульяновск
    Мужчина утонул в пруду в Ульяновской области
    Ульяновск, 18 августа - АиФ-Ульяновск. Вчера, 17 августа, в 18.34 спасатели вытащили из воды тело утонувшего мужчины.
    АиФ Ульяновск
    В атмосфере добра и теплоты - Ульяновский районВ атмосфере добра и теплоты XV Открытый межрегиональный фестиваль авторской песни «Ломы-2017» собрал порядка семи с половиной тысяч человек.
    21.08.2017 Ульяновский район
    Харшак_ - ИА Ульяновск-город новостей14 сентября в 17.30 на втором этаже Музея-мемориала В.И. Ленина состоится открытие выставки графических работ заслуженного художника Российской Федерации Александра Харшака «Во имя революции».
    21.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Наши музыканты выступят на VI Международном фестивале «Фанфары Казани». Праздник пройдет в столице Татарстана 25 - 26 августа.
    21.08.2017 Ульяновская Правда
    В Ломах состоялся очередной фестиваль авторской песни - АиФ Ульяновск
    «Ломы-2017»: пели, плакали, смеялись
    Фестиваль авторской песни «Ломы» имеет давнюю историю. Правда, организа- торы объявили в этом году юбилей фестиваля – его пятнадцатилетие, но на самом деле всё началось гораздо раньше.
    АиФ Ульяновск
    Афиша с 21 по 27 августа: Наш городок, Книгоешки, Ночь кино
    Будние дни, если правильно их спланировать и провести, становятся столь же насыщенными, что и выходные.
    Ульяновская Правда
    Жажда творчества. 175 лет двое ульяновцев создают картины
    Им на двоих 175 лет. Преставляете, сколько пережито? Сколько событий, встреч, радостей и печалей...
    Ульяновская Правда
    A7Np1ARRpVx6zEOjyjtuCOIxnT45Xe56 - ИА Ульяновск-город новостейВ рамках Всероссийской акции «Ночь кино» пройдут бесплатные кинопоказы. В Ульяновске бесплатные сеансы можно будет посетить в кинотеатрах «Мувиз», «Художественный», ДК «Киндяковка», «Люмьер».
    21.08.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Ульяновцев приглашают на велофестиваль «Сердце Симбирска» - Мэрия города УльяновскаВелозабег и велоквест состоятся в областном центре 26 августа. Гостей спортивного праздника ждет шоу-программа, огненное шоу и фейерверк.
    21.08.2017 Мэрия города Ульяновска
    Ульяновские боксеры привезли пять золотых, две серебряные и две бронзовые медали - Ульяновская ПравдаТурнир по боксу, посвященный памяти Героя России Романа Китанина, проходил в рабочем посёлке Тамала Пензенской области с 17 по 19 августа.
    21.08.2017 Ульяновская Правда
    В Ульяновске установили пять светофоров - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске установили пять светофоров
    Ульяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. Два новых объекта со звуковыми сигналами для пешеходов-инвалидов по зрению установлены на перекрёстках проспекта Нариманова с улицами Мичурина-Зои Космодемьянской и Любови Шевцовой-Декабристов.
    АиФ Ульяновск
    Ульяновские дзюдоисты привезли из Казани красавец-кубок - Ульяновская Правда
    Ульяновские дзюдоисты привезли из Казани красавец-кубок
    Эту награду команда нашего региона получила за победу во всероссийском турнире на призы спортивного клуба «Самурай».
    Ульяновская Правда
    Биатлонный пазл сложился летом - Симбирский Курьер
    Биатлонный пазл сложился летом
    23-летняя ульяновка Ольга Дмитриева выступит в составе сборной России на чемпионате мира по летнему биатлону.
    Симбирский Курьер
    Врачи Ульяновской области оказали медицинскую помощь более 150 пациентам с диагнозом "кишечная инфекция" - Минздрав Ульяновской областиПо поручению Губернатора Сергея Морозова региональный Минздрав совместно с Роспотребнадзором ведет еженедельный мониторинг эпидемиологической ситуации.
    21.08.2017 Минздрав Ульяновской области
    В Ульяновске отметят День Государственного флага - Единая Россия22 августа в городе пройдут праздничные мероприятия и акции, посвященные главному символу страны Центральным мероприятием станет праздничное шествие от Дома правительства, начало движения колонны – в 10:00.
    21.08.2017 Единая Россия
    По факту смерти престарелой женщины в медицинском учреждении возбуждено уголовное дело - Следственный комитетСледственными органами Следственного комитета Российской Федерации по Ульяновской области возбуждено уголовное дело по факту смерти 80-летней местной жительницы в одном из медицинских учреждений города (ч.
    21.08.2017 Следственный комитет
    В Ульяновске установили пять светофоров - АиФ УльяновскУльяновск, 21 августа - АиФ-Ульяновск. Два новых объекта со звуковыми сигналами для пешеходов-инвалидов по зрению установлены на перекрёстках проспекта Нариманова с улицами Мичурина-Зои Космодемьянской и Любови Шевцовой-Декабристов.
    21.08.2017 АиФ Ульяновск
    В Ульяновске утвердили график гидравлических испытаний - Мэрия города УльяновскаПо информации управления ЖКХ администрации, объекты городского хозяйства готовы к отопительному сезону на 96%.
    21.08.2017 Мэрия города Ульяновска