Споры о кадастре: почему кадастровая стоимость земли выше рыночной?

Фото: ulgrad.ru

Администрация Ульяновска продолжает по большей части безуспешно массово оспаривать результаты переоценки Росреестром кадастровой стоимости земельных участков на основании заявлений собственников. На фоне этой массовости юристы предлагают перейти от частного к общему и оспаривать изначальную кадастровую оценку, сделанную еще в 2012 году.

Соответствующее предложение на днях в виде обращения к юристам в блоге на портале ПРАВО.РУ ( https://zakon.ru/blog/2017/11/16/kadastrovaya_stoimost_vokrug_da_okolo ) высказал известный ульяновский юрист Алмаз Кучембаев, юридическое агентство которого считается одним из лидеров ульяновского рынка снижения кадастровой стоимости земельных участков через суд.

Господин Кучембаев обратил внимание на то, что кадастровая и рыночная стоимости рассчитываются фактически одинаково, то есть принципиальной методологической разницы между этими понятиями нет. При этом при переоценке чаще всего оказывается, что новая рыночная оценка участка ниже, чем кадастровая стоимость. Росреестр, комиссия которого рассматривает отчеты оценщиков, чаще всего соглашается с подобными выводами, принимая решение о снижении кадастровой стоимости по результатам оценки.

Иначе ведет себя город, для которого каждое снижение комиссией учетной стоимости земельного участка — это снижение налогооблагаемой базы. Ведь именно из кадастровой стоимости рассчитывается размер земельного налога, который является одним из самых главных источников дохода городского бюджета. Отсюда и массовые иски.

Корни подобных споров уходят в 2012 год, когда кадастровая стоимость земельных участков в населенных пунктах региона была утверждена областным постановлением на основании результатов массовой оценки. Следовательно, все спорные цифры уходят своими корнями именно в эту оценку.

Её в 2011 году провело московское ООО «Ко-инвест», причем Ульяновская область оказалась одним из первых регионов РФ, где такая работа была проведена.

Оценка проводилась на основании федерального стандарта оценки по определению кадастровой стоимости и соответствующих методических указаний. На тот момент эти указания требовали построения статистической модели расчетов кадастровой стоимости. С 2015 года этого указания уже не требуют, но суть от этого мало меняется, так как сама процедура оценки осталась неизменной.

Оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку

Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • В её основе лежит сбор максимального количества информации по рыночным ценам на аналогичные объекты, а также выбор и обоснование факторов, которые, по мнению оценщика, влияют на формирование рыночной стоимости земли. После выделения этих факторов и сбора массива ценовой информации и составляется модели для оценки стоимости земельных участков разных категорий. Для большинства оценка производится массово, для некоторых видов использования индивидуально, но фактически все сводится к имеющимся начальным данным, то есть к выбранным факторам стоимости и к массиву рыночных цен на аналогичные участки.

    Идея ульяновских юристов заключается в том, чтобы оспаривать в суде не саму итоговую цифру кадастровой оценки на основе новой (и дорогой) рыночной оценки, а именно факторы, которые влияли на оценку участка в изначальном отчете. Ведь получается, что завышенной относительно рыночной оказывается в этом случае стоимость ни одного конкретного участка, а целой группы, но к прохождению дорогой процедуры «новая оценка — комиссия Росреестра» готовы далеко не все собственники. А те, кто готов, создают избыточный рынок для оценщиков просто на основании того, что в 2012 году группу участков оценили выше рынка, часто в разы.

    Почему это возникло? Анализ отчета по массовой оценке от 2011 года позволяет сделать предположения.

    Во-первых, оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку. «Ко-инвест» пришлось обойтись без этой информации, сосредоточившись на сборе ценовых предложений из открытых источников и на применении метода Монте-Карло.

    Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани

    Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • Во-вторых, из всего набор предусмотренных методиками стоимостных факторов оценщики учитывали менее половины, в первую очередь базовые: площадь земельного участка, расстояние до центра города, рекреационной зоны, до производственных зон и основных магистралей. Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани так как из информации, предоставленной оценщикам, следует, что «речной транспорт является одним из видов транспорта в г.Ульяновске». Также практически не учитывалась обеспеченность района инфраструктурой в виде школ, детских садов, больниц, ВУЗов, аптек и так далее и плотность и этажность застройки. Оценщики посчитали, что все это практически не влияет на стоимость земли.

    Впрочем, все это можно считать неизбежным следствием самой методики массовой оценки, которая проводилась дистанционно. То есть, специалисты город с целью изучения не посещали, да и каждый участок в отдельности в основной массе не рассматривали. В тех же зонах, которые рассматривались «в ручном режиме» оценка оказалась, судя по всему, более адекватной реалиям — по подобным зонам мы не нашли случаев изменения кадастровой стоимости после оценки.

    Рыночные оценки, проводимые местными оценщиками, фактически оперируют близкими данными по ценам и тем же набором факторов оценки из которых делается обоснованный выбор. И рыночная стоимость получается ниже просто за счет другого выбора факторов, влияющих на цену.

    Проблема в том, что через суд оспорить изначальный отчет оценщиков нельзя — по этому поводу есть ряд разъяснений Верховного суда. По этой причине господин Кучембаев предлагает либо менять законодательство, либо искать лазейки в существующем, позволяющие оспаривать выбор и применение в оценке стоимостных факторов. Иначе история будет продолжаться и далее, искусственно создавая рынок оценки, особенно в преддверии новой массовой кадастровой оценки, которая запланирована на 2018 год .

    Читать дальше:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  •  
    По теме
    Тереньгульский лицей при УлГТУ Ульяновской области будет капитально отремонтирован - Единая Россия Всего на эти цели из регионального бюджета выделят более 10 млн рублей. Ремонтные работы планируется завершить к 2021 году 15 августа Губернатор Сергей Морозов ознакомился с ходом проводимых работ на объекте.
    16.08.2018
     
     
     
    Налицо конфликт интересов собственников многоквартирных домов и внешнего управления, которое назначается, если ЖСК (ТСЖ, управляющая компания) проходят через процедуру банкротства.
    08.08.2018 АиФ Ульяновск
    7 августа в Луговом МУП «Ульяновскводоканал» произведёт подключение и пуск в эксплуатацию построенного 780-метрового водопровода.
    06.08.2018 Ulpravda.Ru
    Ульяновске спасатели нашли тело утонувшего в Свияге школьника - АиФ Ульяновск Ульяновск, 16 августа - АиФ-Ульяновск. Водолазная группа поисково-спасательной службы МБУ «Управление гражданской защиты» 15 августа обнаружила тело школьника, утонувшего накануне в Свияге.
    16.08.2018 АиФ Ульяновск
    Корреспондент "КП" побывала на кладбище, где похоронили мужчину Василиса НИКОЛАЕВА Кладбище «Вешки» Мытищинского района находится в нескольких километрах от МКАД по Осташковскому шоссе в элитном коттеджного поселке.
    16.08.2018 Комсомольская правда
    Сегодня на очередном судебном заседании в Ленинском районном суде по уголовному делу о гибели 6-летнего Айрата на проспекте Нариманова в День Победы заслушали показания служителей правопорядка.
    14.08.2018 Ulpravda.Ru
    Художник Дмитрий Архангельский об ученике Аркадии Пластове: «Наши судьбы были рядом…» - Ulpravda.Ru Шестьдесят три года дружбы связывали Аркадия Пластова с его первым учителем и товарищем Дмитрием Ивановичем Архангельским, который рассмотрел в мальчике из Прислонихи незаурядный талант.
    16.08.2018 Ulpravda.Ru
    С 17 по 23 августа в Ульяновске пройдет Неделя немецкого кино, во время которой фильмы, снятые в Германии, будут демонстрироваться с русскими субтитрами.
    16.08.2018 Ulpravda.Ru
    Ульяновск, 16 августа - АиФ-Ульяновск. Как сообщили в Министерстве искусства и культурной политики области, в этом году фестиваль авторской песни «Ломы-2018» пройдёт в 16-й раз и будет длиться три дня, с 17 по 19 августа.
    16.08.2018 АиФ Ульяновск
    27-летняя Инна ТРАЖУКОВА (62 кг) в четвертый раз за последние пять лет завоевала титул сильнейшей спортсменки страны.
    15.08.2018 Ulpravda.Ru
          17 августа 2018 года в 10:00 по адресу: город Ульяновск, ул.Радищева, 1, кабинет № 400 состоится открытая экспертная встреча по обсуждению проекта распоряжения Министерства финансов Ульяновской области,
    16.08.2018 Министерство финансов
    Как сообщила Министр финансов региона Екатерина Буцкая, кассовое исполнение с 6 по 10 августа составило 900 млн рублей, в том числе по областным учреждениям – 548 млн рублей,
    16.08.2018 Правительство Ульяновской области