Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Споры о кадастре: почему кадастровая стоимость земли выше рыночной?

cadastr - ИА Ульяновск-город новостей
Фото: ulgrad.ru

Администрация Ульяновска продолжает по большей части безуспешно массово оспаривать результаты переоценки Росреестром кадастровой стоимости земельных участков на основании заявлений собственников. На фоне этой массовости юристы предлагают перейти от частного к общему и оспаривать изначальную кадастровую оценку, сделанную еще в 2012 году.

Соответствующее предложение на днях в виде обращения к юристам в блоге на портале ПРАВО.РУ ( https://zakon.ru/blog/2017/11/16/kadastrovaya_stoimost_vokrug_da_okolo ) высказал известный ульяновский юрист Алмаз Кучембаев, юридическое агентство которого считается одним из лидеров ульяновского рынка снижения кадастровой стоимости земельных участков через суд.

Господин Кучембаев обратил внимание на то, что кадастровая и рыночная стоимости рассчитываются фактически одинаково, то есть принципиальной методологической разницы между этими понятиями нет. При этом при переоценке чаще всего оказывается, что новая рыночная оценка участка ниже, чем кадастровая стоимость. Росреестр, комиссия которого рассматривает отчеты оценщиков, чаще всего соглашается с подобными выводами, принимая решение о снижении кадастровой стоимости по результатам оценки.

Иначе ведет себя город, для которого каждое снижение комиссией учетной стоимости земельного участка — это снижение налогооблагаемой базы. Ведь именно из кадастровой стоимости рассчитывается размер земельного налога, который является одним из самых главных источников дохода городского бюджета. Отсюда и массовые иски.

Корни подобных споров уходят в 2012 год, когда кадастровая стоимость земельных участков в населенных пунктах региона была утверждена областным постановлением на основании результатов массовой оценки. Следовательно, все спорные цифры уходят своими корнями именно в эту оценку.

Её в 2011 году провело московское ООО «Ко-инвест», причем Ульяновская область оказалась одним из первых регионов РФ, где такая работа была проведена.

Оценка проводилась на основании федерального стандарта оценки по определению кадастровой стоимости и соответствующих методических указаний. На тот момент эти указания требовали построения статистической модели расчетов кадастровой стоимости. С 2015 года этого указания уже не требуют, но суть от этого мало меняется, так как сама процедура оценки осталась неизменной.

Оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку

Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • В её основе лежит сбор максимального количества информации по рыночным ценам на аналогичные объекты, а также выбор и обоснование факторов, которые, по мнению оценщика, влияют на формирование рыночной стоимости земли. После выделения этих факторов и сбора массива ценовой информации и составляется модели для оценки стоимости земельных участков разных категорий. Для большинства оценка производится массово, для некоторых видов использования индивидуально, но фактически все сводится к имеющимся начальным данным, то есть к выбранным факторам стоимости и к массиву рыночных цен на аналогичные участки.

    Идея ульяновских юристов заключается в том, чтобы оспаривать в суде не саму итоговую цифру кадастровой оценки на основе новой (и дорогой) рыночной оценки, а именно факторы, которые влияли на оценку участка в изначальном отчете. Ведь получается, что завышенной относительно рыночной оказывается в этом случае стоимость ни одного конкретного участка, а целой группы, но к прохождению дорогой процедуры «новая оценка — комиссия Росреестра» готовы далеко не все собственники. А те, кто готов, создают избыточный рынок для оценщиков просто на основании того, что в 2012 году группу участков оценили выше рынка, часто в разы.

    Почему это возникло? Анализ отчета по массовой оценке от 2011 года позволяет сделать предположения.

    Во-первых, оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку. «Ко-инвест» пришлось обойтись без этой информации, сосредоточившись на сборе ценовых предложений из открытых источников и на применении метода Монте-Карло.

    Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани

    Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • Во-вторых, из всего набор предусмотренных методиками стоимостных факторов оценщики учитывали менее половины, в первую очередь базовые: площадь земельного участка, расстояние до центра города, рекреационной зоны, до производственных зон и основных магистралей. Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани так как из информации, предоставленной оценщикам, следует, что «речной транспорт является одним из видов транспорта в г.Ульяновске». Также практически не учитывалась обеспеченность района инфраструктурой в виде школ, детских садов, больниц, ВУЗов, аптек и так далее и плотность и этажность застройки. Оценщики посчитали, что все это практически не влияет на стоимость земли.

    Впрочем, все это можно считать неизбежным следствием самой методики массовой оценки, которая проводилась дистанционно. То есть, специалисты город с целью изучения не посещали, да и каждый участок в отдельности в основной массе не рассматривали. В тех же зонах, которые рассматривались «в ручном режиме» оценка оказалась, судя по всему, более адекватной реалиям — по подобным зонам мы не нашли случаев изменения кадастровой стоимости после оценки.

    Рыночные оценки, проводимые местными оценщиками, фактически оперируют близкими данными по ценам и тем же набором факторов оценки из которых делается обоснованный выбор. И рыночная стоимость получается ниже просто за счет другого выбора факторов, влияющих на цену.

    Проблема в том, что через суд оспорить изначальный отчет оценщиков нельзя — по этому поводу есть ряд разъяснений Верховного суда. По этой причине господин Кучембаев предлагает либо менять законодательство, либо искать лазейки в существующем, позволяющие оспаривать выбор и применение в оценке стоимостных факторов. Иначе история будет продолжаться и далее, искусственно создавая рынок оценки, особенно в преддверии новой массовой кадастровой оценки, которая запланирована на 2018 год .

    Читать дальше:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • В Ульяновске Фонд ЖКК и подрядчики лихо смошенничали при капремонте дома - АиФ УльяновскУльяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Должностные лица Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области способствовали хищению финансовых ресурсов, считают в региональной прокуратуре.
    11.12.2017 АиФ Ульяновск
    Обложки двух томов о жизни 90-х от Александры Марининой. - Комсомольская правдаВ издательстве АСТ вышли «Были 90-х» — двухтомник воспоминаний о лихих годах.
    09.12.2017 Комсомольская правда
    В ночь на 8 декабря в очистке городских дорог было задействовано 85 единиц специальной техники, сообщает администрация Ульяновска.
    08.12.2017 Ульяновская Правда
    Прокуратура Ленинского района Ульяновска потребовала власти города переселить ульяновцев из аварийного дома по улице Маяковского в комфортабельные квартиры вне очереди.
    07.12.2017 Ульяновская Правда
    В Ульяновске возбудили уголовное дело по фальсификации домового собрания - АиФ УльяновскУльяновск, 6 декабря - АиФ-Ульяновск. В протоколе общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме №15 по Новосондецкому бульвару обнаружились поддельные подписи,
    06.12.2017 АиФ Ульяновск
    Госкорпорация – Фонд содействия реформированию ЖКХ финансово помогает собственникам модернизировать свои многоквартирные дома.
    06.12.2017 Министерство строительства
    В Ульяновске возбуждено уголовное дело по факту фальсификации протокола собрания собственников жилья в многоквартирном доме на Новосондецком бульваре.
    06.12.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    Тундровые лебеди над Волгой. Фото: Вячеслав Трофимов. Фото: Личная страничка героя публикации в соцсети - Комсомольская правдаНатуралисты подвели итоги конкурса «Находка года» Светлана ЧЕРНЫШОВА Есть у нас такая традиция – каждый декабрь подводить итоги уходящего года.
    06.12.2017 Комсомольская правда
    ОЧИСТКА ДВОРОВ ОТ СНЕГА. ПРОВЕРКА ГАЗОВОГО ОБОРУДОВАНИЯ - администрация г. ДимитровградВ понедельник 4 декабря состоялось совещание руководителей управляющих компаний города с председателем Комитета по ЖКК А.Н.
    05.12.2017 администрация г. Димитровград
    В Ульяновске Фонд ЖКК и подрядчики лихо смошенничали при капремонте дома - АиФ УльяновскУльяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Должностные лица Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области способствовали хищению финансовых ресурсов, считают в региональной прокуратуре.
    11.12.2017 АиФ Ульяновск
    Обложки двух томов о жизни 90-х от Александры Марининой. - Комсомольская правдаВ издательстве АСТ вышли «Были 90-х» — двухтомник воспоминаний о лихих годах.
    09.12.2017 Комсомольская правда
    В Ульяновске организован круглосуточный вывоз снега - Мэрия города УльяновскаПо информации директора МБУ «Дорремстрой» Владимира Чумуркина, в ночь на 8 декабря в очистке городских дорог было задействовано 85 единиц спецтехники.
    08.12.2017 Мэрия города Ульяновска
    Снег из Ульяновска вывозят круглосуточно
    В ночь на 8 декабря в очистке городских дорог было задействовано 85 единиц специальной техники, сообщает администрация Ульяновска.
    Ульяновская Правда
    За жильцов ветхого дома на Маяковского вступилась прокуратура
    Прокуратура Ленинского района Ульяновска потребовала власти города переселить ульяновцев из аварийного дома по улице Маяковского в комфортабельные квартиры вне очереди.
    Ульяновская Правда
    В Ульяновске возбудили уголовное дело по фальсификации домового собрания - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске возбудили уголовное дело по фальсификации домового собрания
    Ульяновск, 6 декабря - АиФ-Ульяновск. В протоколе общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме №15 по Новосондецкому бульвару обнаружились поддельные подписи,
    АиФ Ульяновск
    В Чувашском Калмаюре в доме сгорели супруги-пенсионеры - Ульяновская ПравдаВ прошедшие выходные в разных районах Ульяновской области бушевали пожары.
    11.12.2017 Ульяновская Правда
    Димитровградец зарезал свою подругу и закопал её труп - UlyanovskCity.RuЖенщина пропала без вести 3 января 2017 года. Её труп был обнаружен в мешках во дворе дома по улице Самарской в Димитровграде спустя трое суток.
    11.12.2017 UlyanovskCity.Ru
    В Ульяновске угонщик похитил 12 автомашин, применив IT-технологии - АиФ УльяновскУльяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Неработавший мужчина купил в Интернете техническое средство «код-граббер», с помощью которого перехватывал из эфира радиокоманды систем охранных сигнализаций иномарок.
    11.12.2017 АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области убийцу, спрятавшего труп жертвы в мешках, ждет суд - АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области убийцу, спрятавшего труп жертвы в мешках, ждет суд
    Ульяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Судимый за хранение наркотиков житель Димитровграда убил женщину и спрятал труп, упаковав в два мешка.
    АиФ Ульяновск
    В Ульяновске будущий диспетчер предпочел наркоторговлю и сел на 7 лет - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске будущий диспетчер предпочел наркоторговлю и сел на 7 лет
    Ульяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. 22-летний житель Ульяновска приговорен к лишению свободы на 7 лет за совершение наркопреступления, сообщает прокуратура Ульяновской области.
    АиФ Ульяновск
    Два пенсионера погибли при пожаре жилого дома в Ульяновской области - АиФ Ульяновск
    Два пенсионера погибли при пожаре жилого дома в Ульяновской области
    Ульяновск, 11 декабря - АиФ-Ульяновск. Жилой дом на улице Советской в селе Чувашский Калмаюр Чердаклинского района загорелся 10 декабря в восьмом часу вечера.
    АиФ Ульяновск
    xEQmrzTXpsQ - ИА Ульяновск-город новостейВ Музее «Симбирская фотография» работает выставка «О людях Севера. Камчатка будничная».
    11.12.2017 ИА Ульяновск-город новостей
    "Читайте ради жизни: 2018 секунд" - Ульяновский районИнформация о проведенном Областном читательском марафоне "Читайте ради жизни: 2018 секунд" в библиотеках МО «Ульяновский район»     5 декабря в Ульяновском районе, как и во всей Ульяновской области,
    11.12.2017 Ульяновский район
    «Радуга талантов» в шестой раз порадовала зрителей ДК «Киндяковка» многогранными талантами юных артистов - Ульяновский фармацевтический колледж   8.12.2017г. в ДК «Киндяковка» собирает у себя в гостях молодых и еще совсем юных артистов на открытый городской парафестиваль «Радуга талантов».
    11.12.2017 Ульяновский фармацевтический колледж
    Ульяновцы обхитрили охрану и зажгли на концерте ДДТ - Ульяновская Правда
    Ульяновцы обхитрили охрану и зажгли на концерте ДДТ
    8 декабря в Ульяновске состоялся концерт группы ДДТ. Послушать легенд русского рока собралось несколько тысяч наших земляков.
    Ульяновская Правда
    Ученый из Глазго Александр Маршалл: «Как мыслитель Ленин неизбежно жив и будет жить» - Ульяновская Правда
    Ученый из Глазго Александр Маршалл: «Как мыслитель Ленин неизбежно жив и будет жить»
    Три дня в Ульяновске работал Международный форум историков, философов и публицистов, который ярко продемонстрировал широкий многогранный спектр взглядов на нашу историю.
    Ульяновская Правда
    В Ульяновских музеях пройдет «Историческая ночь» - АиФ Ульяновск
    В Ульяновских музеях пройдет «Историческая ночь»
    Ульяновск, 8 декабря - АиФ-Ульяновск. Региональная акция «Историческая ночь – 2017» пройдет в Ульяновском областном краеведческом музее им.
    АиФ Ульяновск
    Вместе с почетным званием «Джентльмен года» сегодня на сцене Hilton Garden Inn Moscow победитель по традиции получит специально сшитый для него смокинг - Комсомольская правдаПобедитель по традиции получит специально сшитый для него смокинг [прямая видеотрансляция c 19.30 мск] Андрей ВДОВИН @av_esq В понедельник, 11 декабря,
    11.12.2017 Комсомольская правда
    Ульяновские тренеры знают, как вырастить чемпиона - Ульяновская ПравдаВ День героев Отечества в спортивном комплексе «Орион» подвели итоги регионального проекта «Школьная спортивная лига», который реализуется на территории Ульяновской области с 2015 года.
    11.12.2017 Ульяновская Правда
    Это круто - 90 оборотов в минуту! - Ульяновская ПравдаТакой великолепный результат показали лучшие ульяновские велогонщики на финише соревновательного сезона 2017 года.
    11.12.2017 Ульяновская Правда
    "Кристалл" дал трещину - Ульяновская Правда
    "Кристалл" дал трещину
    В мини-футбольной Суперлиге чемпионата Ульяновска смена лидера. Клуб "Симбирск-Оберхофф" вернулся на первую строчку.
    Ульяновская Правда
    Чтиво для болельщиков: в Ульяновской области переиздадут книгу об истории регионального хоккея с мячом - Ульяновская Правда
    Чтиво для болельщиков: в Ульяновской области переиздадут книгу об истории регионального хоккея с мячом
    С такой инициативой выступил губернатор Сергей Морозов. Кроме того, глава региона подчеркнул необходимость создания книги по истории футбольной «Волги».
    Ульяновская Правда
    Внимание, «Старт»! Губернатор отправил Кузьмина и Гаева на перекладину - Ульяновская Правда
    Внимание, «Старт»! Губернатор отправил Кузьмина и Гаева на перекладину
    Глава региона Сергей Морозов предложил провести соревнования по подтягиванию на перекладине между главой администрации Ульяновска Алексеем Гаевым и заместителем председателя правительства Ульяновской области Сергеем Кузьминым,
    Ульяновская Правда
    В Ульяновской области состоится IX Гражданский форум - Общественная палата Ульяновской областиЦикл тематических мероприятий «Форум местных сообществ: диалог власти и общества» пройдет с 11 по 15 декабря.
    11.12.2017 Общественная палата Ульяновской области
    В Чувашском Калмаюре в доме сгорели супруги-пенсионеры - Ульяновская ПравдаВ прошедшие выходные в разных районах Ульяновской области бушевали пожары.
    11.12.2017 Ульяновская Правда
    По поручению Губернатора Сергея Морозова оно должно быть приведено в нормативное состояние в течение ближайших трех лет, при этом учреждение будет функционировать в штатном режиме.
    11.12.2017 Правительство Ульяновской области
    11 декабря в Ульяновске стартовал муниципальный этап конкурса «Учитель года» - Мэрия города УльяновскаЧетырнадцать педагогов из ульяновских школ будут бороться за звание лучшего в течение четырех дней – с 11 по 14 декабря.
    11.12.2017 Мэрия города Ульяновска
          Соответствующее решение принято Губернатором Сергеем Морозовым в ходе аппаратного совещания.
    11.12.2017 Министерство финансов