Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Споры о кадастре: почему кадастровая стоимость земли выше рыночной?

cadastr - ИА Ульяновск-город новостей
Фото: ulgrad.ru

Администрация Ульяновска продолжает по большей части безуспешно массово оспаривать результаты переоценки Росреестром кадастровой стоимости земельных участков на основании заявлений собственников. На фоне этой массовости юристы предлагают перейти от частного к общему и оспаривать изначальную кадастровую оценку, сделанную еще в 2012 году.

Соответствующее предложение на днях в виде обращения к юристам в блоге на портале ПРАВО.РУ ( https://zakon.ru/blog/2017/11/16/kadastrovaya_stoimost_vokrug_da_okolo ) высказал известный ульяновский юрист Алмаз Кучембаев, юридическое агентство которого считается одним из лидеров ульяновского рынка снижения кадастровой стоимости земельных участков через суд.

Господин Кучембаев обратил внимание на то, что кадастровая и рыночная стоимости рассчитываются фактически одинаково, то есть принципиальной методологической разницы между этими понятиями нет. При этом при переоценке чаще всего оказывается, что новая рыночная оценка участка ниже, чем кадастровая стоимость. Росреестр, комиссия которого рассматривает отчеты оценщиков, чаще всего соглашается с подобными выводами, принимая решение о снижении кадастровой стоимости по результатам оценки.

Иначе ведет себя город, для которого каждое снижение комиссией учетной стоимости земельного участка — это снижение налогооблагаемой базы. Ведь именно из кадастровой стоимости рассчитывается размер земельного налога, который является одним из самых главных источников дохода городского бюджета. Отсюда и массовые иски.

Корни подобных споров уходят в 2012 год, когда кадастровая стоимость земельных участков в населенных пунктах региона была утверждена областным постановлением на основании результатов массовой оценки. Следовательно, все спорные цифры уходят своими корнями именно в эту оценку.

Её в 2011 году провело московское ООО «Ко-инвест», причем Ульяновская область оказалась одним из первых регионов РФ, где такая работа была проведена.

Оценка проводилась на основании федерального стандарта оценки по определению кадастровой стоимости и соответствующих методических указаний. На тот момент эти указания требовали построения статистической модели расчетов кадастровой стоимости. С 2015 года этого указания уже не требуют, но суть от этого мало меняется, так как сама процедура оценки осталась неизменной.

Оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку

Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • В её основе лежит сбор максимального количества информации по рыночным ценам на аналогичные объекты, а также выбор и обоснование факторов, которые, по мнению оценщика, влияют на формирование рыночной стоимости земли. После выделения этих факторов и сбора массива ценовой информации и составляется модели для оценки стоимости земельных участков разных категорий. Для большинства оценка производится массово, для некоторых видов использования индивидуально, но фактически все сводится к имеющимся начальным данным, то есть к выбранным факторам стоимости и к массиву рыночных цен на аналогичные участки.

    Идея ульяновских юристов заключается в том, чтобы оспаривать в суде не саму итоговую цифру кадастровой оценки на основе новой (и дорогой) рыночной оценки, а именно факторы, которые влияли на оценку участка в изначальном отчете. Ведь получается, что завышенной относительно рыночной оказывается в этом случае стоимость ни одного конкретного участка, а целой группы, но к прохождению дорогой процедуры «новая оценка — комиссия Росреестра» готовы далеко не все собственники. А те, кто готов, создают избыточный рынок для оценщиков просто на основании того, что в 2012 году группу участков оценили выше рынка, часто в разы.

    Почему это возникло? Анализ отчета по массовой оценке от 2011 года позволяет сделать предположения.

    Во-первых, оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку. «Ко-инвест» пришлось обойтись без этой информации, сосредоточившись на сборе ценовых предложений из открытых источников и на применении метода Монте-Карло.

    Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани

    Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • Во-вторых, из всего набор предусмотренных методиками стоимостных факторов оценщики учитывали менее половины, в первую очередь базовые: площадь земельного участка, расстояние до центра города, рекреационной зоны, до производственных зон и основных магистралей. Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани так как из информации, предоставленной оценщикам, следует, что «речной транспорт является одним из видов транспорта в г.Ульяновске». Также практически не учитывалась обеспеченность района инфраструктурой в виде школ, детских садов, больниц, ВУЗов, аптек и так далее и плотность и этажность застройки. Оценщики посчитали, что все это практически не влияет на стоимость земли.

    Впрочем, все это можно считать неизбежным следствием самой методики массовой оценки, которая проводилась дистанционно. То есть, специалисты город с целью изучения не посещали, да и каждый участок в отдельности в основной массе не рассматривали. В тех же зонах, которые рассматривались «в ручном режиме» оценка оказалась, судя по всему, более адекватной реалиям — по подобным зонам мы не нашли случаев изменения кадастровой стоимости после оценки.

    Рыночные оценки, проводимые местными оценщиками, фактически оперируют близкими данными по ценам и тем же набором факторов оценки из которых делается обоснованный выбор. И рыночная стоимость получается ниже просто за счет другого выбора факторов, влияющих на цену.

    Проблема в том, что через суд оспорить изначальный отчет оценщиков нельзя — по этому поводу есть ряд разъяснений Верховного суда. По этой причине господин Кучембаев предлагает либо менять законодательство, либо искать лазейки в существующем, позволяющие оспаривать выбор и применение в оценке стоимостных факторов. Иначе история будет продолжаться и далее, искусственно создавая рынок оценки, особенно в преддверии новой массовой кадастровой оценки, которая запланирована на 2018 год .

    Читать дальше:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • Данилова - ИА Ульяновск-город новостейВ четверг утром на рабочем месте ушла из жизни димитровградский ветеринар Ольга Данилова.
    22.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    ОЧИСТКА УЛИЦ ОТ СНЕГА - администрация г. ДимитровградПо информации МКУ «Городские дороги», с 21 на 22 февраля на очистке улиц от снега работало 24 единицы спецтехники.
    22.02.2018 администрация г. Димитровград
    Ласточка - ИА Ульяновск-город новостейВ конце 2017 года в ульяновском филиале “Т Плюс” подвели итоги конкурса на лучшее название для турбогенераторов работающих в городе ТЭЦ.
    22.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Модернизация электроустановок в доме: когда «плюсы» переходят в «минусы» - Единая Россия20 февраля парламентский комитет по жилищной политике, ЖКХ и энергетике областного парламента под председательством члена фракции «Единая Россия» Геннадия Антонцева рассмотрел проблему отсутствия надлежащего контроля и н
    21.02.2018 Единая Россия
    Хорошо устанавливать «погодник», если система отопления в полном порядке, но, как правило, так не бывает. - АиФ УльяновскКрысы идут прежде всего в дома с неисправной канализацией, с мусоропроводом, осваивают территории, прилегающие к торговым центрам, складским помещениям.
    21.02.2018 АиФ Ульяновск
    antontsev-52 - Законодательное Собрание20 февраля парламентский комитет по жилищной политике, ЖКХ и энергетике под председательством Геннадия Антонцева рассмотрел проблему отсутствия надлежащего контроля и надзора при эксплуатации электроустановок в многоквар
    21.02.2018 Законодательное Собрание
    Собаки - ИА Ульяновск-город новостейЕжегодно к концу зимы в Ульяновске растет число жалоб на бездомных животных, которые в холод чаще подходят ближе к людям.
    21.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    ШТАБ ПО ЖКХ: ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ – ПРИДОМОВЫМ ТЕРРИТОРИЯМ И ПРОТИВОПАВОДКОВЫМ МЕРОПРИЯТИЯМ - администрация г. ДимитровградОтопительный сезон, регулировка теплоносителей, работа по очистке жилого фонда – эти и другие вопросы традиционно были рассмотрены на еженедельном штабе по ситуации в ЖКХ под руководством зампреда Комитета по жилищно-ком
    20.02.2018 администрация г. Димитровград
    P1030284 - ИА Ульяновск-город новостейКак устроена биржа труда для гастарбайтеров на Ярославском шоссе и кто на ней ищет работу.
    20.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Ласточка - ИА Ульяновск-город новостейВ конце 2017 года в ульяновском филиале “Т Плюс” подвели итоги конкурса на лучшее название для турбогенераторов работающих в городе ТЭЦ.
    22.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    ОЧИСТКА УЛИЦ ОТ СНЕГА - администрация г. ДимитровградПо информации МКУ «Городские дороги», с 21 на 22 февраля на очистке улиц от снега работало 24 единицы спецтехники.
    22.02.2018 администрация г. Димитровград
    Данилова - ИА Ульяновск-город новостейВ четверг утром на рабочем месте ушла из жизни димитровградский ветеринар Ольга Данилова.
    22.02.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Хорошо устанавливать «погодник», если система отопления в полном порядке, но, как правило, так не бывает. - АиФ Ульяновск
    Крысы идут. Можно ли остановить нашествие грызунов на город?
    Крысы идут прежде всего в дома с неисправной канализацией, с мусоропроводом, осваивают территории, прилегающие к торговым центрам, складским помещениям.
    АиФ Ульяновск
    Ленинскую управляющую компанию в Ульяновске заблокировали - АиФ Ульяновск
    Ленинскую управляющую компанию в Ульяновске заблокировали
    Стало известно, что налоговая служба приостановила операции по всем счетам городской управляющей компании (ГУК) Ленинского района.
    АиФ Ульяновск
    По официальной версии, ГУК Ленинского района «погорел» на том, что в его управлении было много «неэффективных» домов. - АиФ Ульяновск
    В Ульяновской области проверяют причины резкого удорожания услуг ЖКХ
    Ульяновск, 15 февраля - АиФ-Ульяновск. А если управкомпания приняла решение за жильцов?
    АиФ Ульяновск
    Ульяновский Следком: падение парня из «Венца» - самоубийство - АиФ УльяновскУльяновск, 22 февраля - АиФ-Ульяновск. В Ульяновске 20-летний молодой человек выпал из окна гостиницы «Венец» Молодой человек,
    22.02.2018 АиФ Ульяновск
    В Ульяновске двое местных проводили старика до дома, обокрав его по дороге - АиФ УльяновскУльяновск, 22 февраля - АиФ-Ульяновск. В полицию Заволжского района Ульяновска 20 февраля обратился 71-летний пенсионер, заявив о пропаже денег, которые у него украли двое незнакомцев.
    22.02.2018 АиФ Ульяновск
    Это уже не первый случай, задержания предполагаемого террориста в городе на Неве. Фото: Олег ЗОЛОТО - Комсомольская правдаМигрант готовил взрывы в общественном транспорте Ирина ЛИСОВА В Северной столице задержали выходца их Центрально-Азиатского региона по подозрению в подготовке теракта.
    22.02.2018 Комсомольская правда
    В Ульяновске 20-летний молодой человек выпал из окна гостиницы «Венец» - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске 20-летний молодой человек выпал из окна гостиницы «Венец»
    Ульяновск, 21 февраля - АиФ-Ульяновск. В Ульяновске 25-летняя девушка написала записку и выбросилась из окна Лежащий молодой человек без признаков жизни был обнаружен 20 февраля около 19.
    АиФ Ульяновск
    В Ульяновске две собаки пять суток томятся в опечатанной квартире - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске две собаки пять суток томятся в опечатанной квартире
    Ульяновск, 20 февраля - АиФ-Ульяновск. Тамара Стрельникова, председатель совета дома № 12 по улице Северный Венец позвонила в редакцию «АиФ в Ульяновске» после того как не добилась толку ни от участкового полицейского,
    АиФ Ульяновск
    DSCN0006.JPG - УОНБДавно известно, что если творческим людям дать возможность встречаться, общаться или хотя бы собираться в одном месте – это уже может привести к созданию чего-то нового, необычного и интересного.
    22.02.2018 УОНБ
    Выставка «Художник театра» открылась  в Музее изобразительного искусства ХХ-ХХI вв. - УОXМ21 февраля в Музее изобразительного искусства XX-XXI вв. состоялось открытие персональной выставки театрального художника Дмитрия Бобровича.
    22.02.2018 УОXМ
      Объявление списка номинантов на "Оскар" – событие куда более скромное, чем сама церемония, но на деле наиболее важные решения принимаются уже на этом этапе.
    22.02.2018 Газета Вестник
    Как в Ульяновске поздравят защитников Отечества. Полная программа празднования - Ulpravda.Ru
    Как в Ульяновске поздравят защитников Отечества. Полная программа празднования
    Ко Дню защитника Отечества ульяновцев ждет множество интересных событий как в тепле, так и на свежем воздухе.
    Ulpravda.Ru
    Художница, излучающая свет, представит новую выставку - Ulpravda.Ru
    Художница, излучающая свет, представит новую выставку
    В первый день весны в Квартире-музее В.И. Ленина открывается экспозиция «Фантазии полет небесный» Татьяны Федоровичевой, создающей картины без  помощи рук.
    Ulpravda.Ru
    Маленьким ульяновцам предлагают нарисовать торт и съесть его - Ulpravda.Ru
    Маленьким ульяновцам предлагают нарисовать торт и съесть его
    Сладкий конкурс стартовал в Ульяновском театре кукол. Для участия в нем юным зрителям нужно придумать эскиз торта мечты.
    Ulpravda.Ru
    afanasenk1.jpg - УОНБ27 февраля в 15-00 в ульяновском Дворце книги пройдет встреча с прославленным спортсменом, чемпионом мира по хоккею с мячом 1985 года, заслуженным мастером спорта СССР Николаем Ивановичем Афанасенко.
    22.02.2018 УОНБ
    JPG Файл - УМВД Ульяновской области22 февраля в городе Ульяновске в спорткомплексе «Динамо» состоялся 15 региональный турнир на кубок «Динамо» по рукопашному бою.
    22.02.2018 УМВД Ульяновской области
    Александр Крушельницкий во время матча за "бронзу" Пхенчхана. Эту медаль, увы, придётся вернуть. Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН - Комсомольская правдаПрофессор из Латвии рассказал, как мог попасть запрещенный препарат в допинг-пробу Александра Крушельницкого Сергей КИРИЛЛОВ Скандал с проваленным допинг-тестом Александра Крушельницкого набирает обороты.
    22.02.2018 Комсомольская правда
    В Павловке нет ДЮСШ, но есть «Мечта» - Ulpravda.Ru
    В Павловке нет ДЮСШ, но есть «Мечта»
    «ЧЕМПИОН» продолжает обзорное путешествие по 73-му региону с целью узнать, как обстоят дела с физкультурой и спортом за пределами Ульяновска - в ближних и дальних районах области.
    Ulpravda.Ru
    Электронная мишень: в Ульяновске протестируют биатлонное оборудование мирового уровня - Ulpravda.Ru
    Электронная мишень: в Ульяновске протестируют биатлонное оборудование мирового уровня
    УлГУ» в седьмой раз пройдет первенство России среди ветеранов. По традиции соревнования соберут почти 70 ветеранов отечественного биатлона из Ульяновской, Саратовской, Тюменской и Свердловской областей, а также из Татарстана,
    Ulpravda.Ru
    «Лыжня России» должна быть лыжнёй здоровья. - АиФ Ульяновск
    «Ульяновскнефть» стала победителем лыжной эстафеты «PROдвижение-2018»
    Ульяновск, 21 февраля - АиФ-Ульяновск. Команда ОАО «Ульяновскнефть», дочернего добывающего предприятия ПАО НК «РуссНефть», входящего в ПФГ «Сафмар» Михаила Гуцериева, заняла первое место в лыжной эстафете,
    АиФ Ульяновск
    22 февраля Губернатор Сергей Морозов посетил медучреждение, расположенное на проспекте Сурова в Заволжском районе.
    22.02.2018 Правительство Ульяновской области
    Состояние заболеваемости ОРВИ и гриппом в Ульяновской области оценивается как удовлетворительное - Минздрав Ульяновской областиПо  официальным данным ведомства за прошлую неделю зарегистрировано 7651 случаев ОРВИ, в том числе 4776 случаев среди детей.
    22.02.2018 Минздрав Ульяновской области
    miting-4 - Законодательное Собрание22 февраля в Ульяновске, на площади 30-летия Победы состоялся митинг-реквием, посвященный 100-летию со дня образования Вооруженных Сил России.
    22.02.2018 Законодательное Собрание
    Поздравление секретаря регионального отделения партии «Единая Россия» Анатолия Бакаева с Днём защитника Отечества - Единая РоссияУважаемые земляки, дорогие друзья! Поздравляю вас с Днем защитника Отечества – праздником, который  является символом мужества и славной истории вооруженных сил нашей Родины.
    22.02.2018 Единая Россия
    Председатель Избирательной комиссии Ульяновской области Юрий Андриенко и координатор проекта «Школа наблюдателей «Я вижу выборы»,
    22.02.2018 Избирательная комиссия