Новости города БезФормата.Ru
Ульяновск
Главные новости
 
Задать вопрос?

Споры о кадастре: почему кадастровая стоимость земли выше рыночной?

cadastr - ИА Ульяновск-город новостей
Фото: ulgrad.ru

Администрация Ульяновска продолжает по большей части безуспешно массово оспаривать результаты переоценки Росреестром кадастровой стоимости земельных участков на основании заявлений собственников. На фоне этой массовости юристы предлагают перейти от частного к общему и оспаривать изначальную кадастровую оценку, сделанную еще в 2012 году.

Соответствующее предложение на днях в виде обращения к юристам в блоге на портале ПРАВО.РУ ( https://zakon.ru/blog/2017/11/16/kadastrovaya_stoimost_vokrug_da_okolo ) высказал известный ульяновский юрист Алмаз Кучембаев, юридическое агентство которого считается одним из лидеров ульяновского рынка снижения кадастровой стоимости земельных участков через суд.

Господин Кучембаев обратил внимание на то, что кадастровая и рыночная стоимости рассчитываются фактически одинаково, то есть принципиальной методологической разницы между этими понятиями нет. При этом при переоценке чаще всего оказывается, что новая рыночная оценка участка ниже, чем кадастровая стоимость. Росреестр, комиссия которого рассматривает отчеты оценщиков, чаще всего соглашается с подобными выводами, принимая решение о снижении кадастровой стоимости по результатам оценки.

Иначе ведет себя город, для которого каждое снижение комиссией учетной стоимости земельного участка — это снижение налогооблагаемой базы. Ведь именно из кадастровой стоимости рассчитывается размер земельного налога, который является одним из самых главных источников дохода городского бюджета. Отсюда и массовые иски.

Корни подобных споров уходят в 2012 год, когда кадастровая стоимость земельных участков в населенных пунктах региона была утверждена областным постановлением на основании результатов массовой оценки. Следовательно, все спорные цифры уходят своими корнями именно в эту оценку.

Её в 2011 году провело московское ООО «Ко-инвест», причем Ульяновская область оказалась одним из первых регионов РФ, где такая работа была проведена.

Оценка проводилась на основании федерального стандарта оценки по определению кадастровой стоимости и соответствующих методических указаний. На тот момент эти указания требовали построения статистической модели расчетов кадастровой стоимости. С 2015 года этого указания уже не требуют, но суть от этого мало меняется, так как сама процедура оценки осталась неизменной.

Оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку

Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • В её основе лежит сбор максимального количества информации по рыночным ценам на аналогичные объекты, а также выбор и обоснование факторов, которые, по мнению оценщика, влияют на формирование рыночной стоимости земли. После выделения этих факторов и сбора массива ценовой информации и составляется модели для оценки стоимости земельных участков разных категорий. Для большинства оценка производится массово, для некоторых видов использования индивидуально, но фактически все сводится к имеющимся начальным данным, то есть к выбранным факторам стоимости и к массиву рыночных цен на аналогичные участки.

    Идея ульяновских юристов заключается в том, чтобы оспаривать в суде не саму итоговую цифру кадастровой оценки на основе новой (и дорогой) рыночной оценки, а именно факторы, которые влияли на оценку участка в изначальном отчете. Ведь получается, что завышенной относительно рыночной оказывается в этом случае стоимость ни одного конкретного участка, а целой группы, но к прохождению дорогой процедуры «новая оценка — комиссия Росреестра» готовы далеко не все собственники. А те, кто готов, создают избыточный рынок для оценщиков просто на основании того, что в 2012 году группу участков оценили выше рынка, часто в разы.

    Почему это возникло? Анализ отчета по массовой оценке от 2011 года позволяет сделать предположения.

    Во-первых, оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку. «Ко-инвест» пришлось обойтись без этой информации, сосредоточившись на сборе ценовых предложений из открытых источников и на применении метода Монте-Карло.

    Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани

    Еще по теме:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • Во-вторых, из всего набор предусмотренных методиками стоимостных факторов оценщики учитывали менее половины, в первую очередь базовые: площадь земельного участка, расстояние до центра города, рекреационной зоны, до производственных зон и основных магистралей. Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани так как из информации, предоставленной оценщикам, следует, что «речной транспорт является одним из видов транспорта в г.Ульяновске». Также практически не учитывалась обеспеченность района инфраструктурой в виде школ, детских садов, больниц, ВУЗов, аптек и так далее и плотность и этажность застройки. Оценщики посчитали, что все это практически не влияет на стоимость земли.

    Впрочем, все это можно считать неизбежным следствием самой методики массовой оценки, которая проводилась дистанционно. То есть, специалисты город с целью изучения не посещали, да и каждый участок в отдельности в основной массе не рассматривали. В тех же зонах, которые рассматривались «в ручном режиме» оценка оказалась, судя по всему, более адекватной реалиям — по подобным зонам мы не нашли случаев изменения кадастровой стоимости после оценки.

    Рыночные оценки, проводимые местными оценщиками, фактически оперируют близкими данными по ценам и тем же набором факторов оценки из которых делается обоснованный выбор. И рыночная стоимость получается ниже просто за счет другого выбора факторов, влияющих на цену.

    Проблема в том, что через суд оспорить изначальный отчет оценщиков нельзя — по этому поводу есть ряд разъяснений Верховного суда. По этой причине господин Кучембаев предлагает либо менять законодательство, либо искать лазейки в существующем, позволяющие оспаривать выбор и применение в оценке стоимостных факторов. Иначе история будет продолжаться и далее, искусственно создавая рынок оценки, особенно в преддверии новой массовой кадастровой оценки, которая запланирована на 2018 год .

    Читать дальше:
  • Краны стоят, а стройка пашет: как достигаются целевые показатели
  • Строительный алармизм или как Путин создал угрозу и всех спас
  • "Либо строишь то, там и так, как хочет государство, либо за свои": "долевку" хотят запретить
  • Поход на кадастр: город начал оспаривать занижение стоимости земли
  • За жилье придется отработать пять лет
  • Жителям Ульяновска окажут содействие во включении в программу ремонта подъездов - Единая РоссияВ ходе приема жителям разъяснено, какой пакет документов необходимо предоставить для включения в программу,
    23.05.2018 Единая Россия
    В Ульяновске суд признал ООО «Альтернатива» виновным в нарушении санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде при организации питания в школе №49.
    22.05.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    ШТАБ ПО ЖКХ: ПОДГОТОВКА К ОТОПИТЕЛЬНОМУ СЕЗОНУ В СООТВЕТСТВИИ С УТВЕРЖДЕННЫМИ ПОКАЗАТЕЛЯМИ - администрация г. ДимитровградНа штабе по подготовке к новому отопительному сезону и ситуации в сфере ЖКХ говорили о восстановлении благоустройства после проведения аварийно-восстановительных работ, уборке придомовых территорий,
    22.05.2018 администрация г. Димитровград
    Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области обратилось к губернаторe с просьбой взять на личный контроль ситуацию с водоснабжением села в Новоспасском районе.
    22.05.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Средняя стоимость дачи в городе составила более полумиллиона рублей, но повышенного ажиотажа вокруг загородных домов не наблюдается.
    21.05.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    В Ульяновске снесут ветхие дома у Винновской рощи и ж.-д. вокзала - АиФ УльяновскУльяновск, 17 мая - АиФ-Ульяновск. Дополнить список домов, предназначенных под снос в рамках программы реновации, намерена Ульяновская Гордума.
    17.05.2018 АиФ Ульяновск
    Гордума Ульяновска планирует расширить перечень многоквартирных домов, которые планируется сносить в рамках программы реновации.
    17.05.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Гордума включила помещения на первом этаже здания по улице Гончарова в план приватизации.
    17.05.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Горячее водоснабжение микрорайона «Искра» было возобновлено котельной ООО «Районная тепловая станция «Репина» вечером 15 мая.
    16.05.2018 Ulpravda.Ru
    Жителям Ульяновска окажут содействие во включении в программу ремонта подъездов - Единая РоссияВ ходе приема жителям разъяснено, какой пакет документов необходимо предоставить для включения в программу,
    23.05.2018 Единая Россия
    ШТАБ ПО ЖКХ: ПОДГОТОВКА К ОТОПИТЕЛЬНОМУ СЕЗОНУ В СООТВЕТСТВИИ С УТВЕРЖДЕННЫМИ ПОКАЗАТЕЛЯМИ - администрация г. ДимитровградНа штабе по подготовке к новому отопительному сезону и ситуации в сфере ЖКХ говорили о восстановлении благоустройства после проведения аварийно-восстановительных работ, уборке придомовых территорий,
    22.05.2018 администрация г. Димитровград
    Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области обратилось к губернаторe с просьбой взять на личный контроль ситуацию с водоснабжением села в Новоспасском районе.
    22.05.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    В Ульяновске снесут ветхие дома у Винновской рощи и ж.-д. вокзала - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске снесут ветхие дома у Винновской рощи и ж.-д. вокзала
    Ульяновск, 17 мая - АиФ-Ульяновск. Дополнить список домов, предназначенных под снос в рамках программы реновации, намерена Ульяновская Гордума.
    АиФ Ульяновск
    У городской компании Ленинского района часто менялись вывески, но из- нанка всегда была неприглядной, как эта картина в ее внутреннем дворе. - АиФ Ульяновск
    Почему собственники жилья должны бежать от ГУК-банкротов?
    Все говорят о банкротстве городских управляющих компаний (ГУК) и о том, что собственникам надо срочно выбирать других управляющих, иначе за них это сделает администрация.
    АиФ Ульяновск
    В Ульяновске возобновляют подачу горячей воды в дома
    Горячее водоснабжение микрорайона «Искра» было возобновлено котельной ООО «Районная тепловая станция «Репина» вечером 15 мая.
    Ulpravda.Ru
    В Ульяновске лошадь пробила голову копытом трехлетней девочке - АиФ УльяновскУльяновск, 23 мая - АиФ-Ульяновск. В областную детскую клиническую больницу имени Ю.Ф.
    23.05.2018 АиФ Ульяновск
    В Ульяновске спасатели сняли с дерева 14-летнего подростка - АиФ УльяновскУльяновск, 23 мая - АиФ-Ульяновск. Жителя Ульяновска, упавшего в «коммунальную» яму, вызволили спасатели 22 мая спасателям пришлось снимать с дерева 14-летнего подростка, который не мог спуститься самостоятельно,
    23.05.2018 АиФ Ульяновск
    В Ульяновске эвакуировали персонал и пациентов 1-й горбольницы - АиФ УльяновскУльяновск, 23 мая - АиФ-Ульяновск. Отработку действий при пожаре провели 22 мая на совместных учениях сотрудники пожарной части №3 и службы спасения Ульяновска, сообщает «Улправда.ру».
    23.05.2018 АиФ Ульяновск
    В Ульяновске загорелся трамвай - АиФ Ульяновск
    В Ульяновске загорелся трамвай
    Ульяновск, 23 мая - АиФ-Ульяновск. Утром 23 мая на Московском шоссе в Засвияжском районе Ульяновска загорелся трамвай.
    АиФ Ульяновск
    Недовольная зарплатой продавщица-стажёр обокрала работодателя - АиФ Ульяновск
    Недовольная зарплатой продавщица-стажёр обокрала работодателя
    Ульяновск, 22 мая - АиФ-Ульяновск. Кражу на общую сумму 18 тысяч рублей совершила 20-летняя жительница Ульяновска с места бывшей работы.
    АиФ Ульяновск
    Тайваньские художники показали ульяновцам мастер-класс по росписи по дереву - Ulpravda.RuВ стенах Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н.
    23.05.2018 Ulpravda.Ru
    DdPh5LVW0AAONQ7 - ИА Ульяновск-город новостейС 27 мая по 3 июня пройдет фестиваль «Дни Японии в Ульяновске». В программе фестиваля – несколько направлений – закладка японского сада, знакомство с японскими единоборствами, показы японского кино, выступления японских музыкантов,
    23.05.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Осужденные, отбывающие наказание в КП-5, провели праздничный концерт в Доме-интернате для престарелых и инвалидов - УФСИН по Ульяновской области18 мая в Доме-интернате для престарелых и инвалидов г. Димитровграда творческий коллектив осужденных КП-5 УФСИН России по Ульяновской области провел праздничный концерт художественной самодеятельности, посвященный «Дню Победы».
    23.05.2018 УФСИН по Ульяновской области
    В день музеев Сергей Морозов наградил лучших представителей отрасли - Ulpravda.Ru
    В день музеев Сергей Морозов наградил лучших представителей отрасли
    В Международный день музеев губернатор встретился с выдающимися работниками этой сферы в историко-мемориальном центре-музее И.А.
    Ulpravda.Ru
    В конкурсе приемных семей проигравших не было - Ulpravda.Ru
    В конкурсе приемных семей проигравших не было
    В Ульяновске впервые состоялся городской творческий конкурс замещающих семей «Лучшая приемная семья».
    Ulpravda.Ru
    Ночь музеев в Ленинском мемориале: «Одна ночь в СССР. Любовь, комсомол и весна!» - Ulpravda.Ru
    Ночь музеев в Ленинском мемориале: «Одна ночь в СССР. Любовь, комсомол и весна!»
    19 мая прошла Международная акция «Ночь музеев», посвящённая шедеврам запасников.
    Ulpravda.Ru
    Россия и Китай подружились в борьбе - Ulpravda.RuВ Ульяновске завершился первый Международный фестиваль единоборств «Олимпийское единство России и Китая».
    23.05.2018 Ulpravda.Ru
    Следующая цель ульяновских  парней - сборная России! - Ulpravda.RuКак ранее уже сообщал «ЧЕМПИОН», двое воспитанников ульяновской школы флорбола - 21-летний Эльдар МАМЕДОВ и 22-летний Ильяс ЗАЛАЛЕТДИНОВ - стали чемпионами Высшей лиги чемпионата России в составе команды «Нижегородец».
    23.05.2018 Ulpravda.Ru
    Сегодня, 23 мая, в Засвияжском районе Ульяновска произошло ЧП, На Московском шоссе загорелся трамвай, сообщают в социальных сетях.
    23.05.2018 Ulpravda.Ru
    Радик Хайруллов:  «От стадиона в Нижнем Новгороде - мурашки по коже» - Ulpravda.Ru
    Радик Хайруллов: «От стадиона в Нижнем Новгороде - мурашки по коже»
    Сегодня свой 26-й день рождения празднует воспитанник ульяновского футбола Радик ХАЙРУЛЛОВ.
    Ulpravda.Ru
    Поборолись и объединились: в регионе прошел спортивный фестиваль России и Китая - Ulpravda.Ru
    Поборолись и объединились: в регионе прошел спортивный фестиваль России и Китая
    Единоборцы, объединяйтесь! Под таким девизом в Ульяновской области прошел первый Международный фестиваль «Олимпийское единство России и Китая».
    Ulpravda.Ru
    Наперегонки за мусором. В Ульяновске состоялись первые соревнования по плоггингу - Ulpravda.Ru
    Наперегонки за мусором. В Ульяновске состоялись первые соревнования по плоггингу
    За немного странным названием скрывается комбинация двух понятных вещей -  бега и уборки мусора.
    Ulpravda.Ru
    Ульяновские ребята прощаются со школой - Ulpravda.RuДевчонки больше не наденут накрахмаленные фартучки, а мальчишки не подергают одноклассниц за косички.
    23.05.2018 Ulpravda.Ru
    Так, компания по производству кондитерских изделий «Симбирское ателье» в присутствии Губернатора Сергея Морозова заключила несколько экспортных контрактов с крупными международными дистрибьюторами,
    23.05.2018 Правительство Ульяновской области
    С 1 июня 2018 года вносятся изменения в график работы регистрационно-экзаменационных подразделений Госавтоинспекции УМВД по Ульяновской области.
    23.05.2018 ИА Ульяновск-город новостей
    Студенту УлГТУ вручен диплом за лучшую студенческую научную работу - УлГТУВ этом году прошла электронная научная конференция «Международный студенческий научный форум», проводимая с 2009 года и ставшая уже традиционной.
    23.05.2018 УлГТУ
    26 мая в разных уголках мира состоится танцевальная акция, в ходе которой участники исполнят народный армянский танец «Кочари».
    23.05.2018 Ulpravda.Ru